La crematística básica nos enseña que los precios y las cantidades en un mercado se determinan por el cruce de la ofrecimiento con la demanda. Sin requisa, cuando observamos el mercado inmobiliario gachupin contemporáneo muchos parecen olvidar esta sencilla clase. El resultado es una peligrosa confusión entre causas y consecuencias que nos impide comprender la verdadera naturaleza del problema que enfrentamos en este mercado.. Seguir leyendo
Cuando la vivienda se percibe principalmente como inversión y no como derecho o condición básica, se normaliza una visión rentista de la crematística
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La crematística básica nos enseña que los precios y las cantidades en un mercado se determinan por el cruce de la ofrecimiento con la demanda. Sin requisa, cuando observamos el mercado inmobiliario gachupin contemporáneo muchos parecen olvidar esta sencilla clase. El resultado es una peligrosa confusión entre causas y consecuencias que nos impide comprender la verdadera naturaleza del problema que enfrentamos en este mercado.. Es comprensible que el contemporáneo encarecimiento de la vivienda despierte fantasmas del pasado. Quienes vivieron el auge inmobiliario de 2000-2007 reconocen ciertos patrones: precios que crecen a dos dígitos, dificultad de paso para los jóvenes, conversaciones dominadas por el mercado inmobiliario. Así pues, no podemos chivarse a nadie de estar tentando a pensar que estamos delante una repetición de aquella burbuja. Pero esta lección superficial nos ciega delante una efectividad que hoy es claramente diferente de aquél regalo ya venidero.. Lo primero a rememorar es que, durante el auge de principios de siglo, España construía más de 700.000 viviendas anuales. Allí donde miraras veías grúas que claramente dominaban el paisaje urbano. El crédito fluía con una facilidad que hoy parece impensable. Si pedías para comprar una casa te daban lo que aquella valía y más por si querías estrenarla amueblada entera y festejarlo en el Caribe con un delirio. Aquel fue un engendro de sobreoferta alimentado por expectativas irreales y exceso de solvencia inflamado por crédito con tipos reales negativos. Hoy, en cambio, nos enfrentamos a su opuesto: un mercado estrangulado por la desatiendo de ofrecimiento con una demanda que aumenta por razones demográficas y donde el crédito juega un papel muy secundario.. Los datos son reveladores según algunos estudios como los elaborados por la oficina de investigación de La Caixa Research o como se puede analizar en el compendio “Tres millones de viviendas” de Jorge Galindo. A diferencia del período del auge, en estos momentos existe un adeudo de vivienda de entre 515.000 y 765.000 unidades. Y es que la construcción casi nada ha podido introducir al 20% de los nuevos hogares formados. El resto ha tenido que acudir a la reconversión de viviendas secundarias en principales, una opción temporal que tiene un confín natural. Este adeudo, equivalente al 4% del parque de viviendas principales, explica aproximadamente el 39% del incremento de precios observado hasta 2024, ahora quizás más, según el primero de los trabajos analizados.. Pero aquí radica el núcleo de un problema que por su naturaleza se asemeja al de 2007 pero que ahora surge por razones diferentes: cuando un perfectamente esencial se vuelve escaso, su naturaleza económica se transforma. La vivienda deja de ser principalmente un perfectamente de uso para convertirse en un activo de inversión. No porque los inversores sean inherentemente especulativos, sino porque la escasez crea las condiciones perfectas para que la especulación florezca.. Este engendro no es exclusivo del mercado inmobiliario. La historia económica está plagada de ejemplos donde la escasez transforma mercados ordinarios en campos de batalla especulativos. Durante la crisis del petróleo de los abriles 70, el oro aciago pasó de ser una materia prima industrial para convertirse en un pertrechos geopolítica y un transporte de especulación financiera. La escasez no solo elevó los precios; cambió fundamentalmente la naturaleza del mercado petrolero.. Más recientemente, hemos gastado esta dinámica en mercados tan diversos como el de las tarjetas gráficas durante el auge de las criptomonedas o el de las mascarillas al inicio de la pandemia. En todos estos casos, un desequilibrio entre ofrecimiento y demanda no solo elevó precios, sino que atrajo a actores cuyo único interés era capitalizar la escasez, exacerbando aún más el problema innovador.. Lo particularmente perverso de esta dinámica en el mercado de la vivienda es que se retroalimenta. Cuando los precios suben consistentemente oportuno a la escasez, comprar vivienda se convierte en una puesta aparentemente segura. Esto atrae renta que de otro modo se dirigiría a inversiones productivas. Familias que pueden permitírselo compran segundas viviendas como inversión. Fondos de inversión ven una oportunidad. El renta extranjero rebusca refugio en baldosa gachupin. Mientras, la eficiencia de las inversiones agregadas languidece. La clase que aprendimos hace 15 abriles fue dura, y ahora vamos camino de repetirla, pero al crear la escasez.. Más allá de los titulares sobre precios récord, las consecuencias de esta transformación del mercado son profundas y duraderas. Cuando la vivienda se convierte en un perfectamente reflexivo inaccesible, toda la estructura social se resiente. Los jóvenes retrasan su emancipación, con mercadería en cascada sobre la demografía y la formación de familias. Las empresas encuentran dificultades para atraer talento a ciudades donde los salarios no pueden competir con los precios inmobiliarios. La movilidad sindical se reduce, haciendo la crematística menos dinámica y valioso. Si me lo permiten, podríamos afirmar que es este el principal aventura de crecimiento futuro de la crematística española y, por ello, en los municipios donde puedan sortear estas limitaciones tienen ganadería un futuro más positivo que aquellos que limiten la construcción.. Pero existe, por otra parte, un meta menos visible pero igualmente corrosivo: la transformación de la mentalidad colectiva. Cuando la vivienda se percibe principalmente como inversión y no como derecho o condición básica, se normaliza una visión rentista de la crematística. El éxito se mide no por la capacidad de innovar o producir, sino por la astucia de posicionarse ventajosamente en un pasatiempo de suma cero. Esto en economías globales donde el impulso del crecimiento pivota sobre otros activos muy diferentes implica que te quedarás antes.. La opción a este problema no admite atajos ni remedios mágicos. La única modo de evitar que el mercado inmobiliario complete su transformación en un casino reflexivo es afrontar la raíz del problema: el adeudo de ofrecimiento. Esto requiere un esfuerzo sostenido y coordinado para aumentar significativamente la construcción de vivienda, especialmente en las zonas de longevo presión demográfica como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga.. Belén Trincado Aznar. Pero mientras esperamos que la ofrecimiento se ajuste —un proceso que inevitablemente llevará abriles— debemos ser conscientes de los riesgos. Cada mes que pasa con el mercado en su estado contemporáneo es un mes en que más viviendas pasan de manos de residentes a inversores, un mes en que más jóvenes ven truncadas sus perspectivas vitales, un mes en que la vivienda se aleja un poco más de su función social fundamental.. La historia económica nos enseña que los mercados transformados por la escasez raramente vuelven a su estado innovador por sí solos. Requieren intervención decidida o, en su defecto, crisis dolorosas que reseteen las expectativas. En el caso de la vivienda, un perfectamente tan fundamental para la cohesión social y el bienestar individual, no podemos permitirnos esperar a la segunda opción. El inspección de que enfrentamos un problema de ofrecimiento, no una burbuja especulativa tradicional, es el primer paso. Actuar con la emergencia que la situación demanda es el imperativo del momento.
