Ha sido uno de los asuntos más controvertidos en materia de hipotecas. Los vaivenes judiciales de las cláusulas que regulan la comisión de tolerancia han tenido a los clientes y a la banca en vilo durante muchos abriles, pero ahora el panorama es otro. No abundan las sentencias que anulan este cobro por considerarlo desmedido o acertadamente por desatiendo de transparencia y esto es consecuencia de los criterios confirmados por la Sala Primera del Tribunal Supremo en 2023 y en 2025, y incluso por las resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. En principio, hay cojín permitido para cobrar esta comisión, pero ojo: siempre que se cumpla una serie de requisitos.. Seguir leyendo
Los tribunales reconocen con cuentagotas la desatiendo de transparencia o la abusividad de este cobro; la tónica es que apliquen con disciplina los criterios fijados por el Supremo, aseguran los expertos
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Ha sido uno de los asuntos más controvertidos en materia de hipotecas. Los vaivenes judiciales de las cláusulas que regulan la comisión de tolerancia han tenido a los clientes y a la banca en vilo durante muchos abriles, pero ahora el panorama es otro. No abundan las sentencias que anulan este cobro por considerarlo desmedido o acertadamente por desatiendo de transparencia y esto es consecuencia de los criterios confirmados por la Sala Primera del Tribunal Supremo en 2023 y en 2025, y incluso por las resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. En principio, hay cojín permitido para cobrar esta comisión, pero ojo: siempre que se cumpla una serie de requisitos.. Aunque el suflé de la conflictividad ha bajado, todavía es posible encontrar algunas sentencias que invalidan esta comisión y obligan al lado a devolver su coste más intereses. Por ejemplo, el pasado 12 de noviembre el Alto Tribunal confirmaba la inútil y obligaba a la entidad bancaria a devolver más de 1.400 euros más intereses al usufructuario en un caso en el que no se especificaba que el porcentaje a cobrar era “sobre el capital” o “sobre el principal”. Tampoco se detallaba el coste final. Por ello, los magistrados consideraron que era poco transparente. Son pocas sentencias, pero haberlas, haylas. De ahí la importancia de comprender cuáles son esos criterios.. Idas y venidas entre el Supremo y el TJUE. La situación resultaba tan confusa, que el Tribunal Supremo elevó una cuestión prejudicial al TJUE. Este víscera, en su sentencia de 16 de marzo de 2023, señaló de modo muy resumida que los tribunales deben controlar la abusividad de la cláusula y si se cumple con los criterios de transparencia. A partir de esta resolución, el Alto Tribunal dictó una serie de pautas de examen detalladas en la sentencia 816/2023, de 29 de mayo, refrendadas nuevamente en otra sentencia del TJUE de 30 de abril de 2025 y algunas posteriores emitidas por el Supremo.. “La comisión de apertura ha tenido un recorrido judicial con muchos vaivenes, con varias resoluciones del TJUE en respuesta a cuestiones prejudiciales, las más recientes, dos de 30 de abril de 2025. Posteriores sentencias del Tribunal Supremo, comenzando por las dos de 17 de junio de 2025, han establecido con carácter general la validez de la comisión de apertura y han fijado criterios generales para verificar esa validez en cada caso concreto, con alguna matización”, aclara Manuel García-Villarrubia, socio de procesal de Uría Menéndez.. ¿Es válida la comisión de tolerancia?. La Sala Primera subraya que en esto no hay blanco o indignado. Por lo tanto, no se puede afirmar para todos los casos que la cláusula que rige la comisión de tolerancia es siempre válida o siempre nula. ¿Cómo se debe efectuar frente a una controversia? Los tribunales deben examinar en detalle cada caso. Y para ello, aclara y detalla una serie de requisitos relacionados con la transparencia y la abusividad de la misma.. Para algunos especialistas, esto perjudica a los clientes. “El Tribunal Supremo hace una interpretación muy restrictiva del TJUE y hace un control muy exigente en perjuicio del consumidor y a favor de la entidad”, subraya Borja Ocio, responsable de derecho bancario y consumo de Hidalgo Abogados.. ¿Cuándo se considera que la comisión es transparente?. Hay una serie de aspectos que se tienen que analizar. Por una parte, que no haya solapamiento de comisiones por el mismo concepto, es sostener, que no cobre dos veces por un único servicio de estudio y concesión del préstamo. Por otra, que se especifique en la escritura de modo clara y comprensible que es un plazo único e original y que se concrete su coste crematístico. Y que se haya comunicado antiguamente de la firma del convenio el coste de la comisión de tolerancia, en la información precontractual u proposición vinculante.. ¿Y cuándo se entiende que la comisión de tolerancia es abusiva?. El mediador debe comprobar que hay proporcionalidad y buena fe. Para dirimirlo, se debe tener en cuenta el coste medio de las comisiones de tolerancia en el momento en que se firmó la hipoteca. En este caso, se toman como remisión las estadísticas públicas del Banco de España.. Es sostener, debe acaecer una única comisión que incluya todos los gastos de estudio, concesión y tramitación del préstamo y esta se tiene que cobrar una sola vez. Además, se debe indicar su coste y la modo y término de cobro.. Además, el consumidor debe poder entender la naturaleza de los servicios que se le facturan con esta comisión de tolerancia, que debe figurar individualizada, estar claramente y estar resaltada, incluyendo el coste predeterminado y numeral de la comisión y su plazo único e original.. ¿Y cuándo es desproporcionada?. Si la comisión es proporcionada o no respecto del principal es secreto a la hora de considerar si una comisión es abusiva o no. En este sentido, los expertos señalan que la justicia da un rango: “Mientras esté entre el 0,5 y el 1,50% del préstamo se considera válida”, advierte el responsable de Hidalgo Abogados. En este rango, se situaría en unos parámetros proporcionados y no cabría discutirla.. Los abogados consultados indican que, por encima de ese rango, sí existe beneficio para que se reconozca la abusividad, aunque si es un 1,6 o un 1,7%, hay más controversia.. ¿Cómo están actuando los tribunales?. La conflictividad por la cláusula que regula la comisión de tolerancia ha disminuido, recalcan los especialistas en litigación bancaria consultados por este diario y aplican mayoritariamente los criterios del Alto Tribunal, aunque con alguna excepción.. “Hoy hay menos discusión en los tribunales inferiores respecto de los criterios sentados por el Tribunal Supremo que antes de estas últimas sentencias o autos de inadmisión de recursos de casación. Los criterios que se han fijado han ido calando hacia abajo y han ido pacificando estos conflictos, hay bastante disciplina porque los tribunales de instancia y las audiencias examinan la cláusula y determinan si cumple los requisitos según esos criterios. Si se cumplen, la cláusula es considerada válida”, concluye García-Villarrubia.. Sin bloqueo, el pasado 8 de enero, una sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa declaró abusiva comisión de tolerancia de una hipoteca suscrita el 9 de septiembre de 2004 y obligó a la entidad a devolver 450,75 euros más otros 360 euros en intereses, confirmando el criterio seguido por el Juzgado de Primera Instancia número 8 de San Sebastián que estimó la demanda interpuesta por un consumidor en primer punto.. El magistrado concluye que, si acertadamente la comisión se destaca en negrita, incluye su coste y término de devengo y no se solapa con otras comisiones, el consumidor no puede ser consciente de la carga económica del cobro de la comisión de tolerancia. “Señala que no consta publicidad alguna de que la entidad haya informado previamente al cliente de su cobro, no consta que se le haya entregado un ejemplar de las tarifas y comisiones y tampoco que se haya indicado en la escritura de hipoteca la normativa bancaria sobre transparencia de comisiones de apertura”, explica el experto de Hidalgo Abogados. “Este magistrado realiza una interpretación de la jurisprudencia del Alto Tribunal más protectora en interés del consumidor y entiende que la entidad financiera no informó debidamente del impacto económico de la imposición de esta comisión de apertura”, detalla. En determinados casos, se sigue fallando a servicio del cliente.. Ojo si no especifica de qué es el porcentaje. Los especialistas reconocen que, en algunos casos, los magistrados de la Sala de lo Civil están aplicando un entendimiento desfavorable de desatiendo de transparencia cuando solo se indica el porcentaje de la comisión, es sostener, sin especificar fielmente que es del principal, poco que algunos consideran “excesivamente riguroso”: el tribunal no solo mira el porcentaje, sino que se indique respecto de qué se calcula. La redacción de la cláusula tiene que sostener, por ejemplo, que es el 0,6% específicamente “del principal” o “del capital”. O acertadamente, indicar el coste exacto en euros, que es la opción que menos dudas ofrece sobre la transparencia de la comisión.. “Si solo dice ‘el banco percibirá el 0,75%’ sin más, no cumple el requisito de cuantificar exactamente cuánto se cobra o al menos indicarte la cantidad o el porcentaje ‘del capital prestado’. Tiene que decir cuánto se liquida y cuándo se devenga. Si no es así, la comisión es nula y se devuelve el importe más los intereses legales. En este caso, el consumidor está muy protegido y si te estiman la demanda, el banco se tiene que hacer cargo de todos los gastos del abogado y del procurador. Pero hay que ir caso por caso”, destaca Borja Ocio.. Desde los bancos, para defender su posición, pueden apelar a otros detalles relevantes. Por ejemplo, argumentar que en la proposición vinculante previa sí se indicaba que el porcentaje de la comisión era sobre el hacienda o acertadamente el coste concreto. Y es que podría deberse a un error de la redacción o a un descuido en el convenio.. ¿Cómo efectuar frente a una cláusula dudosa?. Los especialistas insisten en que no se puede divulgar y que hay que analizar el detalle de cada convenio y la documentación relacionada con la hipoteca. ¿Qué ocurre si un cliente ve que hay un requisito que claramente no se cumple? Lo primero es asistir al servicio de atención del cliente. Y es que, al existir unos requisitos más claros, las entidades evitan litigios que no tengan trayecto: si el incumplimiento es claro, lo reconocerán; si no, habrá que asistir a un experto.. ¿Y si desde el lado se detectan casos de este tipo? Es poco probable que intente subsanar un error de estas características por iniciativa propia, advierten los expertos. La razonamiento es que, si el cliente no reclama, se da por hecho que ha entendido la cláusula. Pero todavía hay beneficio para que, atendiendo al detalle del caso, se le dé la razón al cliente.
