“Realmente es un destino muy completo y se ha guardado como un pequeño secreto durante muchos años”. Bruno Hallé, socio codirector de la división hotelera de Cushman & Wakefield, describe así el descubrimiento de la Costa Brava que se está produciendo en Europa y EE UU, una localización de veraneo típica de los barceloneses durante las últimas décadas. Este boom turístico está acompañándose de inversiones inmobiliarias para convertir masías y otras propiedades en hoteles boutique, en una zona donde la oferta de plazas de alojamiento no es tan amplia como en otras zonas costeras de España.. Seguir leyendo
Europeos y estadounidenses apuestan por transformar y sacar partido a antiguos inmuebles en el Baix Empordà y el interior de Girona
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“Realmente es un destino muy completo y se ha guardado como un pequeño secreto durante muchos años”. Bruno Hallé, socio codirector de la división hotelera de Cushman & Wakefield, describe así el descubrimiento de la Costa Brava que se está produciendo en Europa y EE UU, una localización de veraneo típica de los barceloneses durante las últimas décadas. Este boom turístico está acompañándose de inversiones inmobiliarias para convertir masías y otras propiedades en hoteles boutique, en una zona donde la oferta de plazas de alojamiento no es tan amplia como en otras zonas costeras de España.. A finales de agosto, The New York Times publicaba un reportaje sobre la Costa Brava, poniendo el foco en un destino que cada vez interesa más al visitante estadounidense. “Hay un nuevo mercado de demanda que ha descubierto esta zona, que históricamente ha sido de segundas residencias de la gente de Barcelona”, apunta Hallé. Este directivo explica que el cambio en la climatología está alargando la temporada en este destino idílico lleno de calas en Girona, que hasta hace no mucho era muy estacional y estaba centrado casi exclusivamente en el verano. “Junio y septiembre son meses ideales y los hoteles ponen tarifas casi de temporada alta”. Hallé también describe que es un lugar que gusta al turista extranjero, porque además de playa tiene una oferta muy completa de cultura, gastronomía, turismo náutico y campos de golf.. Jesús Rodríguez, director de consultoría estratégica de hoteles en Savills, relata que la Costa Brava siempre ha estado trufada de pequeñas joyas, hoteles de muy pocas habitaciones, por debajo de 20, con habitualmente un componente gastronómico importante, muy enfocados a fin de semana y eventos.. Hallé describe que los alojamientos turísticos que se han ido levantando en la Costa Brava, desde Palamós hasta Roses, desde el desarrollismo del siglo pasado han sido hoteles familiares de pequeño tamaño, que por el urbanismo de la zona tampoco se pueden ampliar, por lo que la oferta hotelera ha sido escasa.. Esta escasez de plazas sumado al atractivo de la zona está haciendo que lleguen distintos tipos de inversores inmobiliarios a este litoral catalán para transformar propiedades en hoteles boutique. Jordi Mercader, socio director de la agencia inmobiliaria Barnes en la Costa Brava, explica que, además del empresario local, hay dos tipos de compradores que ahora están llegando a la zona: lo que se conoce como inversores institucionales y family offices que buscan operaciones de tamaño que puede ir de 15 a 20 millones de euros y, después, particulares que pueden destinar entre uno y cinco millones en comprar masías, fincas o casas para reconvertirlas en cuidados destinos turísticos, más parecidos a un agriturismo o un bed & breakfast de lujo.. “En esta última etapa se ha notado un interés claro en el destino que ha provocado operaciones en el mercado de diversa índole y atrayendo a diversos tipos de actores del mercado”, afirma Rodríguez, de Savills. “A nivel de inversores, nos encontramos con perfil bastante diverso: desde family offices, pasando por propietarios-operadores e, incluso, inversor institucional”, añade.. Mercader, de Barnes, relata que el inversor particular suele consistir en parejas que encuentran en la Costa Brava un lugar deseado para vivir, huyendo de grandes ciudades, y que a la vez buscan un negocio en este tipo de alojamientos con encanto. “Lo que estamos viendo nosotros es que normalmente están enfocados en comprar una casa de pueblo o una antigua masía que pueda convertirse en hotel boutique”.. Finca a la venta en el Baix Empordà, en una imagen cedida por Barnes.. Pero también ha habido últimamente nuevos proyectos de mayor envergadura con marcas potentes detrás. El family office Salomon 1965, de los hermanos Serra Moreno, acaba de reconvertir una propiedad ubicada en Sa Riera (Begur) en el hotel de lujo Finca Victoria, de 38 habitaciones, bajo la marca Marriott y gestionado por el Grupo Majestic.. La gestora AX Partners, que suele asociarse con club deals con otros inversores, compró el Hotel Eetu para transformarlo en el Meliá Begur de cinco estrellas, con una inversión superior a 15 millones. La gestión correrá a cargo de Summum Hotel Group (como Affiliated by Meliá durante las obras).. Otro ejemplo de una masía transformada en hotel de lujo es Mas de Torrent, un Relais & Châteaux del empresario Pau Guardans, dueño de la marca Unico. A ese nombre se suman otros de máxima categoría como La Gavina, Limona Suites (en Corça) y otros como Palau Fugit (Girona), Esperit Roca en Sant Julià de Ramis y ligado a los hermanos Roca o Mas Generós (Fonteta), como “recompras y rehabilitaciones que ejemplifican la reconversión de activo singular a hotel boutique”, indican desde Barnes.. En L’Estartit, Medium Hoteles adquirió un pequeño hotel (24 habitaciones) y lo está ampliando hasta unas 60 en dos años, que abrirá como Medium Cala 12. Igualmente, en Llafranc (Palafrugell), este grupo adquirió el histórico hotel Montecarlo (20 habitaciones) e invertirá 3,5 millones de euros entre compra y reforma.. En Roses, la sociedad francesa SCPI Elialys compró un hotel de 56 habitaciones a pocos metros de la playa, y Prestige Hotels continuará explotándolo con un contrato de arrendamiento a 15 años. Cerca de allí, en Cadaqués, Hallé recuerda que un inversor ruso está desarrollando un hotel de cinco estrellas del que todavía no se sabe la marca que lo gestionará.. Mercader, de Barnes, avanza que el inversor que está llegando para transformar fincas en hoteles suele ser de Países Bajos, Estados Unidos y Francia, además del comprador nacional. Sobre las zonas en las que están invirtiendo, este experto señala el pueblo de Begur como epicentro, pero también en toda la Costa Brava, sobre todo el Baix Empordà. Pero igualmente señala al interior, como la comarca del Gironés, donde el exciclista estadounidense Lance Armstrong se afincó, en una ubicación que se ha convertido en un punto de turistas internacionales de ciclismo. Este experto indica que, incluso, la comarca interior de La Garrotxa está atrayendo a los extranjeros que quieren comprar una propiedad rural para transformarla en hotel.. Rodríguez, de Savills, opina que este tipo de activos -que habitualmente se sitúan entre las 20 y 40 llaves- son un reto en sí mismo debido a que cuentan con unos costes estructurales muy similares a establecimientos que puedan superar las 100 habitaciones pero, obviamente, su capacidad de generación de ingresos es más limitada. “Es por ello que el principal driver, cuando no hablamos de proyectos personales que puedan estar vinculados al autoempleo, es fundamentalmente la capacidad del activo de construir ADR [tarifas] y de generar ingresos complementarios».. Hallé, por su parte, explica que no existe una cifra de inversión sobre este mercado en concreto, de tamaño pequeño, pero detalla que está atrayendo capital de forma creciente. En España, en los últimos años, se está batiendo récords en transacciones en el sector hotelero, debido a la pujanza del turismo y el incremento de tarifas. Cushman & Wakefield prevé que para este año se cierre con operaciones por 3.000 millones, a los elevados niveles de años anteriores.
