El capital extranjero se muestra como clave en la recuperación del sector inmobiliario tras el estallido de la burbuja del ladrillo en 2008 en España. Desde entonces, gran parte del flujo de dinero ha procedido de EE UU y Europa para levantar empresas que han invertido en vivienda u otro tipo propiedades. De hecho, al menos un 55% de lo que valen esas compañías en Bolsa proceden de fondos foráneos, según el cálculo realizado por este diario.. Seguir leyendo
Uno de los principales inversores extranjeros, Castlelake, va a salir de Aedas por la opa de Neinor. Alrededor del 55% del accionariado de las 20 mayores cotizadas proviene del exterior
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El capital extranjero se muestra como clave en la recuperación del sector inmobiliario tras el estallido de la burbuja del ladrillo en 2008 en España. Desde entonces, gran parte del flujo de dinero ha procedido de EE UU y Europa para levantar empresas que han invertido en vivienda u otro tipo propiedades. De hecho, al menos un 55% de lo que valen esas compañías en Bolsa proceden de fondos foráneos, según el cálculo realizado por este diario.. Precisamente, en las próximas semanas se producirá la salida de uno de esos fondos que primero invirtieron en la recuperación del ladrillo. La firma estadounidense Castlelake, dueña del 79% de la promotora Aedas, llegó recientemente a un acuerdo con su rival Neinor para vender su participación. Tras eso, Neinor presentó una opa por el 100% de Aedas, en una operación que se espera que concluya después del verano. Castlelake ha sido uno de los protagonistas del exterior, pero no el único, que ha revivido el inmobiliario patrio.. En la actualidad, el mencionado 55% del capital invertido en las 20 mayores inmobiliarias en Bolsa pertenece a firmas extranjeras, según los cálculos realizados con datos de Bloomberg, Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), BME y Portfolio Stock Exchange. Ese porcentaje supone una valoración de algo menos de 16.000 millones de euros en manos de sociedades foráneas entre la veintena de cotizadas en alguno de los mercados bursátiles españoles.. La opa de Neinor sobre Aedas permitirá la salida de Castlelake después de más de una década desde que iniciara su apuesta por la promoción de vivienda en España. Este hecho, que pudiera parecer normal, ha preocupado a varios de los grandes fondos extranjeros que invirtieron en el ladrillo, ya que se han enfrentado a la dificultad para encontrar la vía de escape.. Porque la secuencia que han seguido estos grandes inversores foráneos era relativamente sencilla. Invierten en suelos, compran o crean una promotora de viviendas, la sacan a Bolsa y desinvierten en un periodo más o menos de siete años. Lone Star, a través de Neinor, lo consiguió. Castlelake parece que lo hará ahora. Pero otros fondos como Värde en Vía Célere o Bain Capital en Hábitat no han logrado siquiera llevar a cotización sus inmobiliarias.. Estos fondos apostaron por el ladrillo a partir de 2014, más de un lustro después de que estallara la burbuja inmobiliaria y financiera, que no solo afectó a las promotoras, sino también a las operaciones inmobiliarias de todo tipo de activos, como oficinas, centros comerciales o almacenes logísticos.. De hecho, el capital extranjero ha sido clave en la recuperación de las transacciones de activos gracias a que apostaron rápidamente por la figura de las socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario), muy similares a los muy conocidos REIT y que operan desde hace décadas en otros países de la OCDE. Este régimen fiscal comenzó a florecer a partir de 2014, con la ventaja de un impuesto de sociedades al tipo cero, pero con obligaciones como tener que distribuir al menos el 80% de sus beneficios en dividendos (que sí tributan). A diferencia de las promotoras, que construyen para vender el inmueble, la actividad de las socimis consiste en el alquiler de edificios de oficinas, hoteles, centros comerciales, naves logísticas, centros de datos o viviendas, entre otros tipos de activos.. Las principales socimis. El mejor ejemplo de la vuelta del capital internacional a España tras el estallido de la burbuja se puede visualizar en la mayor socimi, Merlin Properties, surgida en 2014 sin activos, pero en la que sus gestores, encabezados por Ismael Clemente como consejero delegado, convencieron a fondos extranjeros para hacerse con una cartera milmillonaria de oficinas bancarias de BBVA. Ese fue el germen de una inmobiliaria que tiene activos actualmente por más de 11.000 millones y una capitalización de alrededor de 7.250 millones.. Tras una operación corporativa con Metrovacesa, el Banco Santander es actualmente el mayor accionista de esta inmobiliaria cotizada en el Ibex 35, con alrededor del 23% del accionariado, tal como aparece en los registros de la CNMV. El segundo mayor inversor es el empresario Manual Lao, a través de Nortia, con más del 6% de las participaciones. Según recoge Bloomberg, el 51% del capital de Merlin sigue siendo extranjero, aunque posiblemente sea mayor, ya que algunos de los fondos foráneos pueden estar invirtiendo a través de sociedades intermediarias radicadas en España.. Una situación parecida es la de Colonial, histórica inmobiliaria catalana resucitada tras la crisis del ladrillo y reconvertida en socimi propietaria de oficinas en Madrid, Barcelona y París. Una combinación de capital extranjero y nacional compone actualmente su accionariado. El principal inversor es Qatar Investment Authority con el 19%, seguido de Criteria Caixa (17,3%) y el mexicano Carlos Fernández (13,1%). En este caso, el 32,67% del capital está en manos nacionales.. Entre las socimis surgidas en los últimos años hay una gran proporción de ellas controladas por el capital extranjero. Prácticamente el 100% de Vivenio (dedicada a la vivienda en alquiler) está controlada por los fondos Aware Super (Australia) y APG (Países Bajos), lo que ocurre igualmente con Castellana Properties (centros comerciales) por Vukile (Sudáfrica); Emperador Properties (oficinas) gracias a la inversión del Grupo Emperador (Filipinas); Zambal (oficinas), controlada por Altaya (Singapur); Living Residential (viviendas en alquiler) por Pimco (EE UU); Testa Residencial y Fidere, ambas de Blackstone (EE UU) y dedicadas al arrendamiento residencial, y Millenium (hoteles), donde el principal accionista es Castlelake.. Una de las socimis más importantes, Lar España —dedicada a los centros comerciales—, acaba de cambiar de accionista principal. El fondo estadounidense Hines, junto a la promotora Grupo Lar, lanzaron el pasado año una opa conjunta por la totalidad de la inmobiliaria. Tras el éxito de la oferta, Hines ha pasado a controlar alrededor del 62,5% del accionariado y ha llevado la empresa a cotizar en BME Scaleup.. Las socimis han tenido un enorme éxito en España, con más de 100 de ellas cotizadas —incluso algunas en el parqué parisino de Euronext—. Aunque estén listadas en Bolsa, gran parte de estas compañías pertenecen únicamente a uno o varios accionistas, que utilizan este régimen jurídico especial por las ventajas fiscales, pero que tienen la obligación de cotizar. Solo algunas grandes, como Merlin y Colonial, cuentan con verdadera negociación diaria de acciones y un relativamente grande free float (o porcentaje de acciones que está disponible para una negociación libre en el mercado). Cotizan alrededor de 120 socimis con una capitalización que ronda los 25.000 millones, según datos de 2024 de Atlas Value Management.. Promotoras. Entre las promotoras del nuevo ciclo constructor ha tenido mucho peso el dinero llegado de fuera. Aedas, a la espera de que se concrete la opa de Neinor, actualmente solo tiene un 2% de capital nacional, según las cifras de Bloomberg. Por su parte, Neinor, eleva esa participación española al 18,6%. En esta última promotora, destacan como accionistas relevantes la gestora Stoneshield (20,5% del capital), con sede en Luxemburgo y creada por Juan Pepa y Felipe Morenés; además del fondo panaeuropeo Orion (24,6%), y Adar Capital (14,6%), con recursos de origen israelí.. En los últimos meses, también ha nacido otra cotizada, llamada Inmocemento, y que agrupa a Realia y al negocio inmobiliario de FCC, ambas empresas controladas por el multimillonario mexicano Carlos Slim, que ostenta casi el 88% de la sociedad.. Slim también invierte en Metrovacesa (21,9% de los títulos), la promotora residencial que actualmente tiene más capital nacional, concretamente un 73,7%. Esta histórica inmobiliaria fue rescatada por Santander y BBVA tras el estallido de la burbuja, la volvieron a llevar a Bolsa y se convirtieron en sus principales accionistas, con el 49,3% y el 20,9% del capital, respectivamente.. Capital español. Existen algunas inmobiliarias cotizadas en las que, sin embargo, prima claramente el capital nacional, sobre todo las ligadas a empresas familiares. Así, entre las que más pesan en capitalización bursátil se encuentra General de Galerías Comerciales, una inmobiliaria propiedad del empresario murciano Tomás Olivo. Este inversor acaba de hacerse por 60 millones por el proyecto para levantar el mayor centro comercial de Valencia, llamado Infinity y en el que está prevista una inversión de 400 millones.. Otra sociedad familiar salió el pasado año a cotizar, aunque creada desde cero. Se trata de Nordeste, de los hermanos Santos Tejedor, que decidieron separar de su hotelera Santos los inmuebles que los albergan. Para ello crearon esta socimi.. Igualmente es de propiedad familiar la socimi Torre Rioja, controlada por el empresario Ángel Soria, y que salió a cotizar en junio en Portfolio Stock Exchange. Se trata de una compañía centrada principalmente en edificios de oficinas en Madrid. También se dedica al mundo de las oficinas otra de las grandes socimis, cuyas acciones están mayoritariamente en poder de la familia Montoro Alemán (67% del capital) y en la que dieron entrada como accionista minoritario a GIC, el fondo soberano de Singapur.. Entre los datos de Bloomberg, asimismo, aparece otra socimi con el capital 100% español. Se trata de Atom Hoteles, la empresa lanzada por Bankinter en el sector del alojamiento turístico. La entidad financiera ha creado en los últimos años varios vehículos inmobiliarios en los que invierte junto a sus grandes clientes de banca privada.
