2025 puede ser un año de grandes transacciones de vivienda en arrendamiento, un tipo de operaciones —por volumen— no tan habituales en el mercado español. Después de que en los últimos años Avalon y Nestar crearan carteras residenciales de tamaño relevante, sus respectivos dueños buscan posibles inversores para unas operaciones que pueden estar valoradas conjuntamente en hasta 3.000 millones de euros, informan fuentes de mercado. Estos movimientos corporativos llegan en un momento con alto interés de los grandes fondos por este tipo de producto debido a la elevada demanda en el alquiler residencial.. Seguir leyendo
La búsqueda de compradores para los caseros Avalon y Nestar, que suman más de 15.000 pisos en propiedad, mostrará el apetito de los inversores por operaciones de tamaño relevante
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2025 puede ser un año de grandes transacciones de vivienda en arrendamiento, un tipo de operaciones —por volumen— no tan habituales en el mercado español. Después de que en los últimos años Avalon y Nestar crearan carteras residenciales de tamaño relevante, sus respectivos dueños buscan posibles inversores para unas operaciones que pueden estar valoradas conjuntamente en hasta 3.000 millones de euros, informan fuentes de mercado. Estos movimientos corporativos llegan en un momento con alto interés de los grandes fondos por este tipo de producto debido a la elevada demanda en el alquiler residencial.. El mayor de estos dos grandes caseros es Nestar, una empresa pionera en el mercado de la vivienda en alquiler en España y que anteriormente era conocida como Lazora. Su accionista mayoritario es CBRE Investment Management (CBRE IM), que en 2018 compró la sociedad junto a los fondos Madison y NN Group (Nationale-Nederlanden). La empresa cuenta con alrededor de 9.000 pisos en arrendamiento, en una cartera valorada en alrededor de 1.800 millones. La inmobiliaria tiene una deuda con entidades de crédito de 515 millones, por lo que el valor neto para una posible operación puede ser superior a los 1.000 millones.. Los dueños de Nestar encargaron recientemente a la consultora CBRE (del mismo grupo que CBRE IM) el sondeo de una posible venta total o parcial de la compañía y que permita una ventana de desinversión a estos accionistas, como publicó Cinco Días en mayo. El plan de negocio inicial de esta inmobiliaria se extiende durante 14 años, de los que 10 se entienden como periodo de inversión y otros cuatro para vender, según se recoge en las cuentas de Nestar de 2024, las últimas presentadas en el Registro Mercantil.. El día a día de Nestar lo gestiona el grupo Azora, la mayor gestora inmobiliaria española, que cuenta con Javier Rodríguez Heredia como socio director. Azora creó en 2003 el germen de esta empresa con Lazora, cuando no existían grandes plataformas de alquiler, y se mantiene como socio minoritario. Nestar se trata de una sociedad de inversión inmobiliaria o SII, supervisada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y que cuenta con ventajas fiscales en el impuesto de sociedades. La cartera de la compañía está ubicada en 12 comunidades autónomas, aunque gran parte de sus casas se localizan en las provincias de Barcelona y Madrid.. Para después de agosto. La otra gran posible operación es la salida del fondo estadounidense Ares, que a través de la sociedad Avalon, gestiona miles de casas. Este inversor contrató a JLL y a Eastdil para salir de este negocio, en una operación que puede rondar los 1.200 millones, indican fuentes del sector inmobiliario. Es posible que esta transacción avance ya a la vuelta del parón estival, aseguran las personas consultadas.. Avalon cuenta con alrededor de 6.000 pisos en su cartera, de los que aproximadamente la mitad corresponden a concesiones del Plan Vive de la Comunidad de Madrid en diferentes ciudades como la capital (en el barrio de Valdebebas), Móstoles, Getafe, Alcalá de Henares, Alcorcón, Torrejón de Ardoz, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos, Colmenar Viejo y Torrelodones.. Ares controla viviendas en alquiler en España a través de diversas compañías, como las socimis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) Iante y Daria 323.. Recientemente, el fondo estadounidense refinanció con 800 millones de euros en un acuerdo con ING la deuda de Iante, en un paso que el mercado interpretó como la fase previa para la venta de la cartera de viviendas, como publicó El Confidencial a finales de junio.. Interés en el alquiler. Nestar y Avalon son dos de los grandes caseros en España, junto a Caixabank (a través de su filial BuildingCenter), Blackstone (mediante Testa Residencial y Fidere) o el también fondo estadounidense Cerberus (a través de la sociedad MACC cotizada en Euronext).. Estas dos potenciales transacciones pueden despertar interés en el mercado, debido a que al capital internacional le gusta este tipo de producto y, también, porque ve a España como un buen destino para invertir. La alta demanda de alquiler por el incremento de la población, especialmente en grandes ciudades, garantiza una fuerte demanda, que no está acompasada por la oferta y que está provocando alzas en las rentas pagadas por los inquilinos.. Además, España se ha convertido en los últimos meses en un destino prioritario para grandes fondos internacionales debido al crecimiento del PIB que está viviendo el país frente a otras economías europeas más debilitadas como Alemania, Francia o Italia. Incluso con las regulaciones del Gobierno en materia de alquiler en los últimos años —como el tope de precios en zonas tensionadas, que no ha gustado en general al sector privado—, al capital foráneo le gusta este negocio. Únicamente interesan menos las carteras en Cataluña, donde más se está aplicando el tope al alquiler, indican las fuentes del sector. De hecho, parte de estos caseros como Blackstone, Vivenio y Cerberus están poniendo a la venta uno a uno —en el canal minorista— sus pisos en esta comunidad autónoma. La propia firma Nestar también está desprendiéndose de activos allí, tal como reflejan las cuentas de la compañía de 2024.. Otra de las razones que gustan, en teoría, a los potenciales compradores es que hasta ahora no existían grandes plataformas de vivienda en alquiler en España y, menos, de nueva construcción, como la mayoría de las casas de Nestar.. Entre las grandes transacciones. Estas posibles transacciones se suman a otras de gran tamaño, que superan o rondan los 1.000 millones de euros que se han vivido en el mercado español -algo poco habitual en ese nivel de volúmenes- o que se esperan próximamente.. Por ejemplo, Blackstone busca una venta o salida a Bolsa por alrededor de 6.000 a 6.500 millones de su filial hotelera española HIP, en una operación encargada a Morgan Stanley y Citi.. Por su parte, el fondo Brookfield vendió recientemente al fondo de pensiones canadiense CPPIB la plataforma de residencias de estudiantes Livensa por 1.200 millones.. Igualmente está pendiente de cerrarse un relevante movimiento corporativo en el mundo promotor de viviendas, en el que Neinor ha opado a Aedas Homes por cerca de 1.000 millones, en una operación que puede finiquitarse en el segundo semestre. Y a finales del pasado año, Hines cerró la adquisición de la socimi Lar España (de centros comerciales) por cerca de 600 millones.
