Una verdad incómoda es que, sin crédito ni burbujas inmobiliarias, la oferta de viviendas suele ser limitada. El problema común a Barcelona, Boston y Brisbane radica en que, a menudo, la construcción no genera ingresos suficientes. España es un ejemplo extremo. Entre 2021 y 2025, el país construyó menos de 400 000 viviendas, mientras acogía a 1, 9 millones de inmigrantes. El Banco de España ha pedido flexibilidad en las licencias urbanísticas para hacer frente a un déficit de 750 000 viviendas. Seguir leyendo
Sin crédito abundante y precios en rápido aumento, la construcción en las grandes ciudades ya no es rentable
Fuente: MRSS-S News
Una verdad incómoda es que, sin crédito ni burbujas inmobiliarias, la oferta de viviendas suele ser limitada. El problema común a Barcelona, Boston y Brisbane radica en que, a menudo, la construcción no genera ingresos suficientes. España es un ejemplo extremo. Entre 2021 y 2025, el país construyó menos de 400 000 viviendas, mientras acogía a 1, 9 millones de inmigrantes. El Banco de España ha pedido flexibilidad en las licencias urbanísticas para cubrir un déficit de 750 000 viviendas. Entre 2000 y 2006, el parque residencial creció un 15 %, frente a un aumento de la población de solo el 10 %, según la recopilación estadística Hypostat de la Federación Hipotecaria Europea. Un análisis más detallado pone en tela de juicio la idea generalizada de que la burbuja se limitó a generar activos vacíos cuyo precio fue inflado por los especuladores. Para empezar, la oferta adicional de viviendas abarcaba estructuras familiares más flexibles y sociedades envejecidas. Incluso cuando, en pleno apogeo del frenesí constructivo, la población crecía más rápido que el número de viviendas, ambas variables mostraban una fuerte correlación tanto en los países avanzados, según la OCDE, como en las áreas metropolitanas de Estados Unidos, el Reino Unido y España. Resulta revelador que el número de segundas residencias en España apenas aumentara en ese periodo. Todas estas relaciones se debilitaron o desaparecieron tras la crisis financiera mundial. Si antes el aumento de los ingresos se traducía en más construcción, ahora alimenta principalmente los precios. . España ilustra las dificultades de recurrir a la expansión urbana como solución general. La actividad se concentra cada vez más en un puñado de lugares que atraen a los inmigrantes. Incluso las periferias que en 2008 se consideraban ciudades fantasma con exceso de construcción se han llenado. Mientras tanto, las regiones despobladas siguen perdiendo habitantes. Según un estudio publicado en 2024 por Nature Cities, basado en datos satelitales y dispersómetros, las grandes ciudades ya no se expanden rápidamente hacia el exterior como en los años 90 y 2000. Muchas crecen en altura. Los economistas Edward Glaeser y Joseph Gyourko lo han denominado «el cierre de la frontera suburbana». La expansión dispersa del Sun Belt en Dallas, Miami y Phoenix se asemeja cada vez más a la creciente concentración de Boston y Nueva York. El freno financiero. El problema se remonta a la presión ejercida por los habitantes de las zonas residenciales para que los políticos endurecieran las normas de uso del suelo, tal y como señala el sociólogo Jorge Galindo, director del laboratorio de ideas de EsadeEc-Pol. Sin embargo, la demanda de una construcción tan extendida entre los países ricos refleja fuerzas más amplias. La rápida expansión urbana ya no resulta tan viable en términos económicos. En España, en 2024 el sector de la construcción generó una rentabilidad sobre recursos propios del 4 %, frente al 10 % anterior a la crisis financiera, según estiman los analistas del BBVA. La culpa la tiene la contracción del crédito, que afectó a España con especial dureza: el volumen hipotecario se redujo a la mitad, hasta el 30 % del PIB, mientras que los préstamos a la construcción cayeron del 40 % al 10 %. Los bancos locales, que antes financiaban todo tipo de recalificaciones urbanísticas, ahora solo participan en las fases finales de los proyectos y exigen una garantía previa del 80 % al 90 %, según la consultora Tinsa. Sin apalancamiento, resulta más difícil alcanzar los objetivos de rentabilidad sobre los recursos propios, sobre todo porque la inflación de los materiales y la mano de obra ha incrementado los costes en un 50 % con respecto a 2008. Por lo tanto, es lógico que las viviendas que no se construyen sean las situadas más allá de las periferias acomodadas. Cuando el desplazamiento desde el centro de la ciudad supera la hora, la demanda depende de compradores con menos ingresos que ahora no pueden acceder a la vivienda. La burocracia contribuye a retrasar los proyectos, pero también lo hacen la escasez de mano de obra y de financiación. Resulta que las condiciones de una burbuja eran imprescindibles. Entre 2002 y 2005, la vivienda en España se revalorizó más de un 15 % al año, lo que prácticamente garantizaba una sólida rentabilidad. En esta década, sin embargo, el aumento ha sido del 4 %. De ahí que el país solo construya dos viviendas al año por cada 1 000 habitantes, frente a las 6, 6 de Australia, por ejemplo. Los precios de la vivienda en Australia siguieron subiendo después de 2008 y alcanzaron nuevos máximos durante la pandemia. Estos ciclos se regulan por sí mismos: Melbourne, que registró fuertes aumentos en los precios y la construcción a partir de 2013, está experimentando una rápida caída en el valor de la vivienda. En Brisbane, sin embargo, donde la expansión urbana se ralentizó aún más, los precios se han disparado. Al otro lado del mundo, en Austin, las autoridades locales promovieron un aumento de la oferta mediante la desregulación a partir de 2017, pero el efecto ya se está desvaneciendo y los alquileres vuelven a subir. El Banco de España comprende estas dinámicas y presiona a las grandes ciudades para que permitan más viviendas por unidad de superficie. En Madrid, Barcelona y Málaga, los barrios consolidados son entre 2 y 2, 5 veces más densos que las urbanizaciones planificadas. Las autoridades estiman que una revisión de la normativa urbanística podría dar cabida a 1, 2 millones de viviendas adicionales en las seis ciudades más grandes. Sin embargo, las restricciones de rentabilidad hacen que estas previsiones sean muy optimistas. Construir en altura aumenta los costes por metro cuadrado, incluso en plantas vacías. A partir de un determinado número de plantas, el dinero destinado a estructuras más resistentes, ascensores y aparcamientos contrarresta el ahorro de suelo. Los municipios españoles que ya presentaban una mayor densidad en 2011 también tienden a registrar un menor crecimiento de la vivienda en comparación con el de la población. Es probable que muchas de las opciones más evidentes se agoten antes de 2008. De hecho, una década después de que Nueva York intentara flexibilizar la normativa para aumentar la construcción, solo se había construido el 9 % de la nueva superficie autorizada, según el economista Vincent Rollet. Pocas zonas son lo suficientemente caras como para ofrecer la rentabilidad que exigen los edificios muy altos y, al mismo tiempo, tienen una densidad lo suficientemente baja como para contener los costes. Los antiguos terrenos industriales de Hudson Yards, en Manhattan, cumplen estos requisitos, pero los planes para Sunnyside Yard, en Queens, llevan años estancados. Una de las ideas propuestas es que el sector público respalde la construcción concediendo a los promotores préstamos con menor prioridad de recuperación. Sin embargo, aumentar deliberadamente los márgenes de beneficio del sector privado será difícil de vender a los gobiernos de izquierdas, incluido el de Sánchez en España. En su lugar, defiende el control de los alquileres y una fuerte protección de los inquilinos, en sintonía con el alcalde de Nueva York, Zohran Mamdani. . Otra opción es que los gobiernos recuperen su papel de grandes constructores, quizás aprovechando el auge de los centros de datos para la inteligencia artificial con el fin de crear nuevas periferias accesibles. También podrían utilizar fondos públicos para adquirir suficientes viviendas en zonas urbanas clave y ponerlas a disposición de residentes que cumplan los requisitos y que lleven mucho tiempo viviendo allí. Una versión de este modelo funciona en Viena. De lo contrario, podría ser necesaria una nueva burbuja de deuda para reducir la demanda de vivienda en el sector de la construcción, de carácter cíclico. Ese remedio es mucho peor que la enfermedad, como demuestra España. Los colaboradores son columnistas de Reuters Breakingviews. Tus opiniones son tuyas. La traducción de Carlos Gómez Abajo es responsabilidad de CincoDías.
