¿Se puede diseñar en minutos un edificio que respete la normativa, aproveche al máximo la edificabilidad y ofrezca el mayor retorno a su promotor? Se puede. Es una de las aplicaciones de la inteligencia artificial (IA) generativa que comienza a penetrar en el inmobiliario. Pero ese es solo uno de los múltiples ejemplos del avance de esta tecnología que puede ser utilizada en el sector: creación de videos a partir de una imagen de una vivienda, asistentes virtuales o bots que asesoran en la compra de un piso, análisis de imagen para predecir el mantenimiento de un inmueble, software que analiza miles de contratos de alquiler o estudios de mercado instantáneos son solo unos pocos ejemplos de cómo la innovación puede cambiar este negocio.. Seguir leyendo. Afecta al urbanismo. Magdalena Chybcinska, de C&W, resume la aplicación de la IA en el sector inmobiliario en tres dimensiones. La primera, herramientas que mejoran los procesos y ayudan a ser más eficientes, por ejemplo, gestionando miles de contratos de arrendamiento, y también en las decisiones estratégicas. «La IA ayuda a automatizar tareas repetitivas», explica. El segundo aspecto sería el propio edificio, por ejemplo en la sostenibilidad.. Por último, esta experta señala que la IA afecta asimismo a las ciudades, al analizar cómo se trabaja en las oficinas, la ubicación de los centros logísticos (una vez que la inteligencia artificial permite gestionar mejor los stocks) o, incluso, con la irrupción y la necesidad de más centros de datos por el uso de estos servicios.
La inteligencia artificial se abre camino en el sector con aplicaciones para ayudar a arquitectos, agentes virtuales que analizan la extensa normativa, realizan ‘due dilligences’ o gestionan miles de contratos de arrendamiento
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¿Se puede diseñar en minutos un edificio que respete la normativa, aproveche al máximo la edificabilidad y ofrezca el mayor retorno a su promotor? Se puede. Es una de las aplicaciones de la inteligencia artificial (IA) generativa que comienza a penetrar en el inmobiliario. Pero ese es solo uno de los múltiples ejemplos del avance de esta tecnología que puede ser utilizada en el sector: creación de videos a partir de una imagen de una vivienda, asistentes virtuales o bots que asesoran en la compra de un piso, análisis de imagen para predecir el mantenimiento de un inmueble, software que analiza miles de contratos de alquiler o estudios de mercado instantáneos son solo unos pocos ejemplos de cómo la innovación puede cambiar este negocio.. “Imagina que en pocas horas fueras capaz de hacer un encaje arquitectónico paramétrico en una parcela para saber qué podrías construir para aprovechar el máximo la edificabilidad”, detalla Javier Sánchez, director de tecnología de la promotora residencial Aedas Homes, compañía cotizada, una de mayores del sector, que ha comenzado a implementar usos de la inteligencia artificial para sus productos y también para ganar eficiencia en sus procesos internos. Aedas está probando la inteligencia artificial generativa (que puede crear imágenes, videos, conversaciones…) en el proceso de edificación. Gracias a un programa, la empresa puede crear un edificio respetando lo que permite la norma de una ubicación concreta, utilizando la arquitectura que suele hacer la promotora, que encaje perfectamente en el suelo y con un diseño con el número de dormitorios o servicios que tengan más salida a la hora de vender.. Para crear los edificios con inteligencia artificial, Aedas está utilizando la tecnología creada por la empresa española Nidus. Ana Lozano, arquitecta y fundadora de Nidus, revela que ellos mismos han creado el algoritmo de esta herramienta. “Nos dimos cuenta de que es al inicio cuando se toman las decisiones que van a condicionar el resto del proyecto, o sea, la rentabilidad máxima que se puede obtener va a venir de la mano de decisiones que se toman en la fase del diseño”. Esta herramienta emula el trabajo que hace un estudio de arquitectura, explica, y extrae los datos necesarios para elaborar una cuenta de explotación predictiva. “Hemos conseguido desarrollar una herramienta que es capaz de automatizar el proyecto a partir de los parámetros urbanísticos y de los parámetros comerciales. El trabajo que tradicionalmente nos llevaba semanas, incluso meses, lo podemos reducir a minutos o a horas, con un nivel de desarrollo de detalle y de eficiencia elevadísimo”, afirma Lozano.. Cualquiera puede preguntarse si este tipo de herramientas supone el final de los estudios de arquitectura. Lozano lo niega. “Está hecho por arquitectos para arquitectos”, asevera. “Es decir, que se convierte en un asistente que sustituye al arquitecto en la parte más tediosa de su trabajo, en la más repetitiva y en la que menos valor aporta y que, además, le sustituye en una parte que el mercado no le paga. Porque, por desgracia, en España los estudios de viabilidad previos que una promotora para decidir seguir adelante con una inversión se considera que es un trabajo que se debe hacer a éxito”, lamenta.. Nidus también ha comenzado a desarrollar otra herramienta de inteligencia artificial para la construcción industrializada (en fábricas) de fachadas, para que los paneles cumplan todos los criterios de producción, transporte o aprovechamiento de materiales. “Lo que un ingeniero tardaba en hacer ocho horas, lo hacemos en 0,01 segundos”, señalan.. Creación de un edificio por la herramienta de inteligencia artificial en arquitectura de Nidus, en una imagen cedida por la empresa.. Agentes que venden pisos. Javier Martínez, responsable de ingeniería para clientes de Google Cloud, cuenta que una de sus soluciones es la creación de agentes o chatbots que son capaces de interaccionar con el lenguaje natural, es decir, utilizan la IA generativa, lo que permite tener una conversación, ya sea de voz o de chat. “Al final, la inteligencia artificial trae eficiencia a las empresas y a los equipos”, opina.. Uno de estos agentes de Google se ha implementado en Aedas Homes, que ha desarrollado su propio chatbot llamado Lara para asistir en el proceso de compra de una vivienda. “Creamos un agente que habla con los que todavía no son clientes y les resuelve dudas de un modo conversacional como si estuvieras hablando con Chat GPT”, avanza Sánchez, de Aedas. “Le puede pedir cómo son las ventanas o cualquier cosa que esté en la memoria técnica y en el dossier comercial de la vivienda”, detalla, lo que permite atender 24 horas al día a un potencial comprador, además de que Lara se encarga de agendar una fecha con el comercial de la empresa, al que le pasa el historial de conversación con esa persona. Este mismo paso lo está dando la promotora con otro agente llamado Félix, en pruebas, para el servicio de postventa de un piso. Igualmente, desarrollan más de una decena de bots para ayudar a los propios empleados en todos los procesos de creación de un edificio, normativa, marketing u otros trabajos internos.. “Una cosa que en el inmobiliario tiene sentido es la gestión documental y cómo se procesa con inteligencia artificial”, razona Martínez, de Google. Pone, por ejemplo, la normativa sobre edificación o la legislación en tratamiento de aguas, que pueden variar según la localización, y que pueden estar recogidos en múltiples documentos de 500 páginas. “El empleado tiene una ventanita de una interfaz de un agente al que le pregunta cosas, como qué legislación aplica al tratamiento de aguas en una parcela en un polígono, la inteligencia artificial se lee toda la documentación, la entiende, te responde y además te señala el párrafo de donde está sacando la respuesta”, añade.. Lara, el agente de Aedas Homes, respondiendo preguntas sobre viviendas de la compañía, en una imagen cedida por la empresa.. Inteligencia artificial que ve. Uno de los avances más recientes es lo que se conoce como la multimodalidad, lo que supone que la IA no solo procesa y entiende textos, sino también imágenes, audios y videos. “A día de hoy, la generación de imágenes es superpotente. En inmobiliario tenemos ejemplos para portales de anuncios en el que hago una foto y con inteligencia artificial consigo que la habitación esté amueblada o reformada. También hemos lanzado hace un par de semanas una solución nueva para generar videos a partir de imágenes”, describe el directivo de Google. En ese sentido, ya existen aplicaciones que permiten, también, el diseño de interiores a partir de alguna imagen.. “El uso de imágenes está avanzando mucho”, asegura Joaquín Muñoz, socio de tecnología del despacho de abogados Bird & Bird. “A través de cámaras, por ejemplo, se pueden identificar flujos de clientes en centros comerciales, aplicando ciertas salvaguardas”, ilustra. Empresas como Vionvision utilizan ya este tipo de sensores con IA que pueden analizar la afluencia, la gestión de colas, los flujos de tráfico, fraudes o robos.. En ese sentido, Magdalena Chybcinska, socia internacional responsable de consultoría estratégica de Cushman & Wakefield (C&W), alude a que los edificios inteligentes generan grandísimas cantidades de datos. “Pero lo importante es ver qué haces con esos datos”. Cuestiones sobre cómo los impactos externos e internos pueden influir en el consumo energético, “recordando que los edificios son responsables del 40% de las emisiones de CO2″, advierte. Las imágenes de los inmuebles también pueden servir para controlar la degradación y para anticiparse en el mantenimiento de las propiedades.. Enrique Losantos, consejero delegado de la consultora JLL, apunta a que en este área llamada property management, habrá una aplicación en “edificios inteligentes que apenas requieran la intervención humana, más que para supervisar y reforzar el entrenamiento de la IA”. Otro uso también pasa por distintas soluciones en el caso del residencial, como recuerda este directivo: “La IA puede crear tour virtuales y visualizaciones 3D de las viviendas, incluso antes de que se construyan”.. Pantallazo de la aplicación Room.ai, que permite el diseño de estancias con inteligencia artificial.. ¿Me haces el plan de negocio?. La inteligencia artificial también puede ser utilizada para ganar eficiencia con una visión específicamente pensada para el sector inmobiliario. Alejandro Bermúdez, fundador de Atlas Real Estate Analitycs, relata que su empresa ya ha comenzado a utilizar la inteligencia artificial para realizar informes paras sus clientes. “Por ejemplo, analizar propiedades en una zona determinada que a mí me interesa y generar automáticamente toda la valoración de los activos que hay, viendo cuáles están por encima o por debajo del precio de mercado y cuáles están en buenas condiciones. Con el reconocimiento de imágenes se pueden hacer valoraciones muy precisas”. Destaca, asimismo, que esta herramienta puede elaborar automáticamente un estudio de mercado: “El precio al que debes comprar, a qué precios podrás vender, elegir las rentas que vas a poder obtener y también hace todo el modelo financiero”.. Atlas igualmente trabaja en la modelización, simulaciones para testar el arquetipo de comprador en cada zona. “En este barrio se venden casas con o sin piscina? ¿Lo van a comprar familias jóvenes con un hijo? ¿Mejor de tres o cuatro dormitorios? Nosotros podemos hacer un análisis comercial en segundos”, agrega. No obstante, Bermúdez, asegura que este sector está atrasado respecto a otros en inteligencia artificial. “Es un sector muy atomizado y muy opaco”, insiste, ya que piensa que todavía “el trabajo sigue siendo artesanal”, de personas que se patean los mercados.. Otro ejemplo lo ofrece Pedro Sánchez Álvarez, responsable de digital y tecnología en la consultora CBRE: “Hemos visto nuevas herramientas que permiten hablar con grandes volúmenes de información urbanística y de planificación urbana catastral”. Este experto asegura que su empresa está realizando un análisis de toda la cadena de valor del sector, desde la IA que revela oportunidades de inversión, para anticipar fluctuaciones de mercado o en la reconversión de oficinas a residencial, entre otros usos.. En ese sentido, igualmente hay soluciones para las inmobiliarias dueñas de edificios, por ejemplo, de oficinas, con los inquilinos: “La madre del cordero es el ocupante. Nosotros necesitamos entender mejor al ocupante”, afirma Chybcinska, de C&W. A través del análisis de grandísimas cantidades de datos mediante la IA, “casi en un clic vas a tener una lista corta de posibles ocupantes idóneos para un inmueble”.. Muñoz, de Bird & Bird, detalla que aplicaciones como Legora también están cambiando a los despachos de abogados en su actividad inmobiliaria. Recuerda que habitualmente se ha puesto a los abogados jóvenes a recopilar cientos de documentos, por ejemplo notas simples, en cada operación. “Antes se hacía a mano. Ahora la IA nos hace una due diligence en una transacción”, revela, utilizando miles de datos.. En el mundo de los agentes inmobiliarios, existen igualmente soluciones. Mateo Lecocq, director general de la proptech francesa Iad, que en España cuenta con más de 700 asesores, relata que recientemente han firmado una alianza estratégica con la firma portuguesa Alfredo AI para utilizar una herramienta de valoración de los inmuebles. “Permite recopilar toda la información que está disponible acerca de las propiedades que están en venta y posibles términos en los que se va a comercializar”. Lecocq también vaticina que en un futuro cercano se verán modelos predictivos que permitan facilitar una negociación de precio.. Losantos, de JLL, resume que la IA ayuda a tomar decisiones más informadas en un tiempo mucho menor y detectar tendencias hasta ahora invisibles para el análisis más tradicional. En el campo de la inversión, señala que esto se traduce en poder identificar qué propiedades se van a vender en los próximos años o qué inversor está mejor posicionado para adquirir un inmueble a cierto precio. “Por otro lado, la IA está siendo clave ayudando a automatizar muchas tareas repetitivas del día a día como el análisis de contratos de alquiler, creación de modelos financieros y valoraciones, resumen de planes urbanísticos, entre otros procesos, lo que aumenta la eficiencia y agilidad del mercado inmobiliario”, opina.. “La inteligencia artificial es más importante que lo que ha supuesto internet para cualquier empresa, incluidas las inmobiliarias. ¿Qué le ocurrirá a una empresa que no utilice IA? Pues sencillamente no existirá”, opina Sánchez, el directivo de Aedas.. Afecta al urbanismo. Magdalena Chybcinska, de C&W, resume la aplicación de la IA en el sector inmobiliario en tres dimensiones. La primera, herramientas que mejoran los procesos y ayudan a ser más eficientes, por ejemplo, gestionando miles de contratos de arrendamiento, y también en las decisiones estratégicas. «La IA ayuda a automatizar tareas repetitivas», explica. El segundo aspecto sería el propio edificio, por ejemplo en la sostenibilidad.. Por último, esta experta señala que la IA afecta asimismo a las ciudades, al analizar cómo se trabaja en las oficinas, la ubicación de los centros logísticos (una vez que la inteligencia artificial permite gestionar mejor los stocks) o, incluso, con la irrupción y la necesidad de más centros de datos por el uso de estos servicios.
