La vivienda se ha convertido en uno de esos problemas en los que España lleva mucho tiempo gestionando las consecuencias sin poder corregir las causas. Los dos decretos reales —leyes aprobadas esta semana por el Gobierno— son una nueva muestra de ello. Contienen medidas necesarias para hacer frente a situaciones de emergencia, algunas razonables y otras cuestionables desde el punto de vista económico. La pregunta clave seguirá siendo la misma después de que el Congreso se pronuncie sobre ellas este viernes: ¿cómo se ha llegado a una situación en la que se han resuelto los principales problemas de millones de españoles? Seguir leyendo
El déficit entre los hogares constituidos y las viviendas terminadas desde 2021 se acerca al millón, una brecha imposible de cerrar solo con leyes sin construir a gran escala
Fuente: MRSS-S Noticias
La vivienda se ha convertido en uno de esos problemas en los que España lleva mucho tiempo gestionando las consecuencias sin poder corregir las causas. Los dos reales decretos —leyes aprobadas esta semana por el Gobierno— son una nueva muestra de ello. Algunas de ellas son razonables, mientras que otras son económicamente dudosas, y contienen medidas necesarias para hacer frente a situaciones de emergencia. Sin embargo, la pregunta importante seguirá siendo la misma después de que el Congreso se pronuncie sobre ellos este viernes: ¿cómo se ha llegado a una situación en la que el acceso a una vivienda o la permanencia en ella se han convertido en el principal problema para millones de españoles? Tenemos que empezar por las personas. El desahucio de Maricarsen Abascal, a sus 87 años, ha puesto rostro a una realidad que las estadísticas no siempre permiten apreciar. Detrás de un contrato que vence, un alquiler que sube o una orden judicial puede haber alguien que pierda no solo un techo, sino el lugar donde ha construido su vida. Una economía avanzada es incapaz de aceptar estas circunstancias con indiferencia. La protección temporal frente al desahucio de las personas especialmente vulnerables está justificada. La cuestión es cómo hacerlo y, sobre todo, quién debe asumir el coste. Una política social no debería transferir automáticamente esa responsabilidad a un propietario privado, que también puede tener recursos limitados. La protección de las personas vulnerables es responsabilidad de la sociedad en su conjunto y, por lo tanto, de la colectividad. Los decretos tratan de dar respuesta a esta emergencia. Amplían la protección frente a determinados desahucios hasta 2030, regulan los alquileres de temporada y las habitaciones, introducen incentivos fiscales y restricciones para determinados inversores y prevén prórrogas de los contratos. La renovación automática del alquiler ha dado lugar finalmente a un segundo decreto, precisamente debido a las dificultades para conseguir apoyo parlamentario. El resultado de las elecciones sigue siendo incierto. Aquí comienza otro debate. España no solo tiene un problema con la protección de los inquilinos. Existe un importante desajuste entre la vivienda que necesita y la que se construye o se pone en el mercado, especialmente en las ciudades y zonas donde se concentran la población y el empleo. Los datos del Banco de España muestran que en 2025 se crearon entre 225 000 y 240 000 hogares y solo se terminaron unas 92 000 viviendas. Entre 2021 y 2026, el déficit acumulado por la diferencia entre la creación de hogares y las nuevas viviendas se acerca, según los últimos datos, a un millón de unidades. Cuando durante años se incorporan muchos más hogares que viviendas, los precios acaban asumiendo gran parte del ajuste. Se puede debatir sobre los fondos, los pisos turísticos, los alquileres temporales, la fiscalidad o la inversión extranjera —y hay que hacerlo—, pero ninguna normativa puede anular indefinidamente una restricción de la oferta. La vivienda tiene muchas particularidades, pero no ha dejado de responder a una de las relaciones más antiguas de la economía. Cuando la demanda crece de forma persistente por encima de la oferta, el precio aumenta. . Todo esto también requiere soluciones cuidadosas. Ampliar los contratos, limitar las revisiones o reforzar la estabilidad del inquilino proporciona una protección inmediata a quienes ya tienen una vivienda. El problema son los que aún están ahí fuera. Si las condiciones de alquiler aumentan significativamente la incertidumbre o reducen en exceso la rentabilidad esperada, algunos propietarios pueden retirar sus viviendas del mercado, destinarlas a otros usos o exigir mayores garantías de acceso. Podemos acabar protegiendo mucho a quienes ya están dentro y complicando aún más la vida a quienes están fuera: el joven que quiere independizarse, la pareja que forma un hogar o el trabajador que necesita trasladarse a otra ciudad. No se trata de elegir entre propietarios e inquilinos ni entre el Estado y el mercado. Esta simplificación es precisamente una de las razones por las que el debate se ha prolongado tanto tiempo. España necesita, al mismo tiempo, seguridad para el inquilino y seguridad jurídica para quienes ponen una vivienda en alquiler, protección social y una rentabilidad razonable. Se necesita más parque público, más inversión privada, incentivos para el alquiler asequible y mecanismos eficaces contra los abusos. Y, sobre todo, hay que construir. Mucho más y allí donde hay una demanda desbordante. Esto requiere suelo disponible, licencias más rápidas, infraestructuras, financiación, colaboración público-privada y administraciones capaces de aplicar políticas que sobrevivan a una legislatura. Resulta paradójico que gran parte del debate público se centre en cómo intervenir en las viviendas que ya existen, cuando el gran reto es también conseguir que existan muchas más en un plazo de diez años. Y luego está esa formidable brecha generacional. El aumento del precio de su vivienda puede suponer patrimonio y seguridad para quienes la compraron hace 25 años. Para quienes intentan comprarla hoy, ese mismo aumento supone una barrera de entrada. No estamos hablando solo de vivienda. Estamos condicionando la emancipación, la formación de familias y la movilidad. Una economía en la que los trabajadores no pueden vivir de forma razonable cerca de donde se crean los puestos de trabajo también tiene un problema de productividad. Por eso hay que valorar los dos decretos en distintos planos. Si evitan que las personas vulnerables acaben en la calle o corrigen los abusos, habrán desempeñado un importante papel social. Sin embargo, sería un error pensar que estamos resolviendo el problema de la vivienda. Durante demasiado tiempo se ha dedicado una enorme energía política a debatir cómo distribuir una oferta insuficiente y mucho menos a hacer que deje de serlo. Detener un desahucio puede evitar una tragedia personal hoy. La verdadera política de vivienda consiste en garantizar que, dentro de diez años, haya muchas menos personas que necesiten protección frente a un desahucio. Santiago Carbó Valverde es profesor de economía en la Universidad Cunef.
