El lema lampedusiano de «si queremos que todo siga como está, es necesario que todo cambie» puede aplicarse a la trama urbana. En concreto, los antiguos edificios de oficinas están dejando paso rápidamente a otros de viviendas y hoteles. Así se desprende de los datos aportados por la consultora inmobiliaria CBRE, que muestra cómo, en los últimos tres años, casi 1, 1 millones de metros cuadrados de oficinas en España se han transformado para su uso con fuerza especial en 2024 y 2025. Seguir leyendo
Desde 2023, los edificios se compran por 1. 4. 000 millones para cambios de uso, según CBE
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El lema lampedusiano de «si queremos que todo siga como está, es necesario que todo cambie» puede aplicarse a la trama urbana. En concreto, los antiguos edificios de oficinas están dejando paso rápidamente a otros de viviendas y hoteles. Así se desprende de los datos facilitados por la consultora inmobiliaria CBRE, que muestran cómo en los últimos tres años casi 1. 1 millón de metros cuadrados de superficie de oficinas en España se han transformado para su uso, con especial fuerza en 2024 y 2025. Una de las primeras razones que este movimiento sísmico ha provocado en el mercado de oficinas es el auge del teletrabajo a partir de 2020 por la pandemia del Covit-19, por lo que algunas empresas se han dado cuenta de que necesitan menos espacio para sus empleados. Pero también por la mayor necesidad de vivienda y el tirón del turismo. Así, inversores y propietarios de aquellos edificios empresariales obsoletos y en zonas secundarias han empezado a ver la oportunidad de conseguir un negocio más rentable con el cambio de uso. María Mayoral, directora senior responsable de cambios de usos e inversión residencial de CBE, indica que la tendencia de cambio de uso para adaptar los edificios a las nuevas dinámicas del mercado sigue consolidándose y es ya una realidad en el sector. «El verdadero impulso comenzó en 2022, espoleado por el creciente interés en construir hoteles y proyectos residenciales. Así como la oportunidad de que muchos activos obsoletos se encuentran en zonas que han perdido dinamismo, pero que sin embargo tienen potencial para ponerlos en valor transformándolos a otros usos», explica. «Esta tendencia seguirá avanzando, aunque requiere que las administraciones públicas flexibilicen el uso y agilicen la regulación, además de que los proyectos cumplan con los requisitos arquitectónicos necesarios», añade. Alrededor de 430. 000 metros cuadrados de superficie de oficinas han cambiado de propietario en los últimos tres años para afrontar cambios de uso, en operaciones que han ascendido a 1 euro. 4. 000 millones de euros. De hecho, la importancia de la adquisición en la transformación de edificios es cada vez mayor en el volumen de inversión en el segmento de oficinas. Por ejemplo, en 2025, de los 2, 165 millones invertidos en compras de inmuebles de oficinas, 650 millones son transacciones para transformar el inmueble. Además, otros 655, 000 metros de activos de oficinas han sido transformados por los propios propietarios, que ven una oportunidad en otros usos. Colonial SFL, una de las grandes inmobiliarias del país y especializada en oficinas prime, es un buen ejemplo de estos cambios. Por un lado, ha despegado de varios edificios, entre ellos dos en la céntrica calle Sagasta de Madrid -destinados en su nueva vida al piso de Lujo-. Pero también ha afrontado reformas como la reconversión de la antigua sede de IBM en la capital en varios usos como residencias de estudiantes. También en Barcelona apostó por transformar la antigua sede de T-Systems en un hospital privado de Sanitas y Mapfre en el 22 @. . Un portavoz de otra gran inmobiliaria, Merlin Properties, detalla que en su caso se han traspasado 40, 000 metros de oficinas en los últimos tres años tanto para viviendas como para flex living (alojamientos de media estancia). «Estos movimientos tienen un doble beneficio: sacar de la cartera edificios que estaban pendientes de transformación a verde, lo que supone un importante ahorro por el coste de estas transformaciones, y que el precio al que el inversor compra estos activos supera el precio al que la empresa tiene en libros su valor como oficina», dice. «Todo apunta a que 2026 será un año de continuidad y consolidación. A tendência não é coyuntural: responde a uma dinâmica estrutural do mercado», vaticina el responsable de CBE. «Hoy estamos analizando más de 500, 000 metros cuadrados sólo en Madrid, lo que demuestra que el pipeline sigue creciendo. La demanda de viviendas y hoteles seguirá siendo el principal motor, y aquellos edificios de oficinas con alta obsolescencia o alta disponibilidad se posicionan como candidatos naturales a transformarse, siempre que la normativa lo permita», explica. Uno de estos casos es la antigua sede de Telefónica en el Gran Va de Madrid, donde varios inversores han manifestado su interés por reactivar el inmueble como hotel o vivienda, tal y como ha promovido recientemente CincoDias. En los últimos meses se han cerrado operaciones de venta de edificios como el paseo de Recoletos 14, vendido por la Mutua y adquirido por Terralpa y Altamar para transformarlo en viviendas de lujo en Madrid. También la compra a GMP por Pictet y Blassom de Goya 14 también con el mismo objetivo. Además, Terralpa se ha creado con el Palacio de Gamazo en la tranquila Génova (sede de PSN) para convertirlo en residencial. «Tomando Madrid como ejemplo, es precisamente en el centro de la ciudad donde se concentra la mayor demanda», dice Mayoral, sobre los cambios de usos, «junto a una mayor flexibilidad normativa, aunque la periferia presenta una oportunidad para realizar cambios de usos que permitan activar zonas que están perdiendo dinamismo». Los principales beneficiarios de este cambio son las zonas centrales de las oficinas municipales, donde, además, se sitúan con mayor frecuencia los mejores edificios para sedes empresariales. Así, en Madrid, estas localizaciones sólo cuentan con un 10% de disponibilidad de stock de espacios en alquiler, un punto menos que un año antes, según los datos de CBRE. Esta presión hacia el distrito financiero se traduce también en una subida de las rentas prime, que alcanzan un máximo del 43. 75 euros por metro cuadrado en la capital, un 4% más que el año anterior.
