Viviendas cada vez más valiosas y vidas más ajustadas. Es la nueva ecuación de la España envejecida, del colectivo de 65 y más años, que ya representa el 20. 7% de la población total en España. Es también el nuevo abono para las fórmulas que permiten monetizar la vivienda, con gran peso en otros países como el Reino Unido, pero mayoritariamente desconocidas en España. Seguir leyendo
Las fórmulas que permiten convertir el piso en dinero son poco conocidas, aunque se benefician del boom inmobiliario
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Viviendas cada vez más valiosas y vidas más ajustadas. Es la nueva ecuación de la España envejecida, del colectivo de 65 y más años, que ya representa el 20. 7% de la población total en España. Es también el nuevo abono para las fórmulas que permiten monetizar la vivienda, con gran peso en otros países como el Reino Unido, pero mayoritariamente desconocidas en España. El patrimonio inmobiliario de los mayores se ha revalorizado mucho en los últimos años, muy por encima del IPC y de las pensiones. Según el INE, el precio de la vivienda en España subió en torno a un 30% entre 2021 y finales de 2025, con un salto especialmente fuerte en 2024-2025, cuando encadenó subidas del 10% y del 13% anual, las más altas desde la burbuja. La vivienda que un día compraron barata se ha encarecido tanto que se ha convertido en un colchón inmobiliario, aunque esto no siempre se traduce en una vida más larga. «El ahorro acumulado en ladrillo de los mayores de 65 años supera los 980. 000 millones de euros». Para entender la magnitud de esta cifra, basta compararla con el patrimonio total de los planes de pensiones en España, que ronda los 13. 000 millones de euros, es decir, siete veces superior», señala Íñigo Hernández, director de desarrollo de negocio de la compañía Optima Major. Estas cifras son nuevas raíces para un mercado lento, pero llamado a despegar en algún momento». Crecerá exponencialmente porque existe la necesidad». «Estamos viendo personas con dificultades económicas y casas que se podrían rentabilizar», afirma Trinidad Martino-Orozco, directora general de Santander Mapfre Hipoteca Inversa, sociedad conjunta que comercializa la hipoteca inversa desde finales de 2023. En 2025 la entidad firmó 265 hipotecas de inversión», en torno al 40% del mercado. «Mariposa inversa: crecimiento sostenido. La hipoteca inversa sigue siendo un producto muy minoritario, pero el crecimiento es sostenido. El Consejo General del Notariado contabiliza 366 operaciones hasta el tercer trimestre de 2025. A partir de estas cifras, Óptima Mayores estima que se autorizaron en España unas 470 hipotecas de inversión, un 54% más que en 2024″. Aún así, todo hace pensar que estamos lejos del enorme potencial de penetración que tiene en España», señala Hernández. El valor de tasación de la vivienda para la que se constituye la hipoteca inversa era de 512. 464 euros, mientras que el importe medio del préstamo solicitado era de 149. 142 euros, respectivamente. La edad media del cliente fue de 75 años. 5 años y cuatro de cada diez lo empleaban para hacer frente a gastos corrientes. La hipoteca inversa, con tipos que oscilaban entre el 5. 5% al 7. 4% e intereses compuestos, permite liberar dinero de la vivienda para poder destinarlo a cualquier tipo de necesidad. En este caso, el propietario sigue siendo el dueño de la casa, manteniendo todos sus derechos sobre ella, incluida la posibilidad de alquilarla o cancelar el préstamo por adelantado. Está pensado para que sean los herederos quienes, una vez recibida la casa en herencia, cancelen la deuda generada hasta ese momento, es decir, que la deuda no se pague en vida. Ha habido casos de mal marketing en el pasado que han generado una percepción negativa, por lo que Martino-Orozco identifica barreras que están frenando el despegue, como la desconfianza y la falta de conocimiento del producto o las percepciones erróneas sobre el mismo. Según el V Barómetro del Consumidor Supremo del Centro de Investigación Ageingnomics de Fundación Mapfre, sólo el 76% de los mayores no confía en ninguna fórmula de mezcla de propiedades, lo que demuestra la necesidad de proporcionar información precisa sobre su funcionamiento y las garantías que ofrecen. No hay que olvidar la fuerte tendencia a dejar la casa en herencia». En nuestro país existe una concepción social y cultural de pensar en la vivienda como el legado para mis hijos, se desconoce que esta propiedad no se pierde para dejarla en herencia y por eso cuesta más», afirma Nuria López, directora de la Hipoteca Inversa de Helvetia Caser. Aunque esto también parece que empieza a cambiar. El 34% de las personas de 55 años con vivienda en propiedad prioriza dejar a sus hijos o familiares, lo que supone un descenso de seis puntos y refleja un cambio de mentalidad, según el barómetro. Sin embargo, el punto de inflexión para el despegue estará en la introducción de más bancos y aseguradoras en el mercado. Caser, una de las aseguradoras establecidas en el sector, firmó 173 operaciones de hipoteca inversa en los dos últimos años. La compañía ha reforzado su apuesta en 2025 con una nueva modalidad que permite recibir una mayor cantidad de dinero mensual al concentrar el pago del capital en un tiempo más corto, en lugar de distribuirlo a lo largo de la vida del titular». Obviamente, los altos valores de la vivienda junto con las limitaciones de las pensiones públicas ayudan a esta fórmula de licuación de los inmuebles», señala el director de Hipoteca Inversa de Helvetia Caser. En 2025, la tasa de adopción fue de 48 hipotecas inversas por cada millón de personas mayores de 65 años. Si nos fijamos en Reino Unido, referente europeo en este segmento, vemos volúmenes muy superiores, habiendo alcanzado más de 50, 000 operaciones al año». Esta brecha muestra el inmenso margen de desarrollo en España, donde las condiciones inmobiliarias son aún más favorables para este producto que en las islas británicas», señala el director de Optima Mayores, una de las empresas de asesoramiento con más operaciones de este tipo en España. Derecho real de habitación. Más allá del préstamo hipotecario, existen fórmulas que implican directamente deshacerse de la vivienda. Mutua Madrifuela lanzó en el segundo semestre de 2025 Viventua, un novedoso producto para mayores de 65 años que quieren obtener liquidez para la venta de su vivienda habitual sin renunciar a vivir en ella de por vida. El propietario vende su vivienda al Fondo Mutual de Viviendas Premium, FILPE, gestionado por Mutuactives (100% del Grupo Mutua) y recibe el importe pactado en el momento de la firma. Al mismo tiempo, se reserva un derecho real de habitación gratuito, que le garantiza legalmente el derecho a residir en su vivienda hasta su fallecimiento». El derecho real de habitación es un derecho legal recogido en el Código Civil que permite al vendedor seguir viviendo en su vivienda de forma vitalicia, segura y no remunerada, aunque el inmueble haya sido traspasado al fondo Mutuactive», explica Borja Martiarena, Director de Inversiones Inmobiliarias de Mutua, quien afirma que «ya se han cerrado las primeras operaciones de venta». «La persona mayor se hace cargo de los gastos ordinarios (suministros, impuestos, la cuota habitual de la comunidad y el mantenimiento de la vivienda), mientras que los Mutuactivos se hacen cargo de los gastos extraordinarios de la comunidad y del seguro de daños del inmueble». Se trata de un derecho personalísimo, intransmisible, inembargable y que no puede ser hipotecado ni pignorado, lo que refuerza la protección jurídica del vendedor e impide el uso indebido del derecho», señala Martiarena. La fórmula es diferente a la de la hipoteca inversa, aunque el objetivo es el mismo: «Ayudar a complementar los ingresos por jubilación, mantener la calidad de vida y aportar tranquilidad en un contexto marcado por el aumento de la esperanza de vida y la presión sobre el sistema público de pensiones», señala el directivo. Vivienda inversa. Una variante es la modalidad de vivienda inversa, que permite vender el inmueble y seguir utilizándolo pagando un alquiler. Carmen Castaño, de 78 años, hizo una con Almagro Capital hace apenas mes y medio». Esta casa la heredamos tres personas: mi hermana y yo, que somos solteras y vivimos en ella, y otro hermano con hijos», explica esta mujer que ha trabajado en banca toda su vida. Resolver ese entumecimiento y evitar futuras disputas era una prioridad, aunque a las hermanas no les gustaba la idea de dejar su casa ni su barrio». Mi casa es una maravilla. «Son 160 metros cuadrados en la calle Zurbano (Madrid) por los que ha recibido el 80% del valor de tasación». La hemos repartido entre los tres hermanos para que mañana tengamos un remanente allí. «Quien ha comprado la casa de Carmen es Almagro Capital, una gestora que ha impulsado varios vehículos de inversión bajo el régimen de la socimi y es líder en inversión en vivienda inversa». Estas personas quieren utilizar su vivienda para planificar su futuro y optan por vender más barato, pero viven en su casa, buscan tranquilidad, no maximizar su dinero», explica Felipe de los Ríos, cofundador y director general de Almagro Capital. Esta gestora compra con un descuento del 10% al 45%, i. e. ofrece al comprador entre el 45% y el 90% del valor de la casa. Este porcentaje varía en función de la edad, el activo y la ubicación». Hemos comprado más de 500 casas en los últimos 10 años en las principales capitales y más de la mitad han sido en los últimos cuatro años», asegura De los Ríos. El interés ha aumentado exponencialmente. El mercado es cada vez más conocido y creemos que estamos en el momento y el mercado adecuados. «La vivienda inversa es una operación de venta del inmueble con la firma simultánea de un contrato de arrendamiento vitalicio, que permite al propietario vender su vivienda y seguir viviendo en ella de por vida. El vendedor se convierte en inquilino vitalicio, no en usufructuario. Además, el alquiler se paga por adelantado y no hay mensualidades mientras los mayores vivan en la casa, aunque sobreviva esa década. Si decide irse a otra residencia o fallece antes, la parte del alquiler no consumida se devuelve a ésta o a los herederos. No hay propiedad. Con la venta de la vivienda también se vende la propiedad y se mantiene el derecho a residir en ella, pero no hay renta vitalicia. Esta es una de las operaciones más populares. Consolación Pérez, de 76 años y sin hijos, ha vendido la nuda propiedad de su casa con la inmobiliaria Eduardo Molet, especializada en estas operaciones». Hace cinco años mi vida de jubilado no era mala, tenía una buena pensión, la casa pagada y podía soportar los gastos, pero la vida se complicó. «Los pagos y derramas de la Comunidad, la subida de los recibos de la luz y el gas, el pago del IBI y un problema de salud hicieron que la pensión se quedara corta». He tenido mucha suerte. Encontraron un inversor en menos de seis meses», dice. Y entonces sólo tuvo que bajar 6. 000 euros. Ha conseguido casi el 70% del valor de la casa y el pago de las derramas a cambio de su piso de cuatro dormitorios y dos baños en Fuente del Bero (Madrid). Su familia desconoce el paso que ha dado Consolación, que tenía claro que no quería «deberle nada a nadie ni complicarle la vida a la familia». «Eduardo Molet detecta un claro aumento del interés por la venta del inmueble, pero con matices importantes». No es una decisión impulsiva ni generalizada. El mayor no se lanza fácilmente. Es un producto que requiere pedagogía, confianza y tiempo. «Molet habla de las actuales circunstancias favorables:» Presión sobre el poder adquisitivo, revalorización de los inmuebles, mayor esperanza de vida y cambio cultural progresivo: cada vez hay menos apego a «dejarlo todo en herencia» y más atención a vivir mejor el presente. «Según el Anuario de los Registros de la Propiedad, en 2025 se registraron 1. 799 compras de vivienda nuda, lo que supone un descenso de 19 respecto al año anterior. Tras varios años de crecimiento, en los dos últimos se observa cierta estabilidad. . Ninguna de estas modalidades tributa en el IRPF: la hipoteca inversa, porque las cantidades percibidas tienen la consideración de préstamo, y la nuda propiedad y la vivienda inversa cuando afecten a la vivienda habitual de personas mayores de 65 años, porque la ganancia patrimonial está exenta.
