El ladrillo es un territorio de contrastes: enriquece a unos y excluye a otros. Esta paradoja corrosiva ha crecido hasta límites inéditos, tan extremos que empiezan a hacer temblar los cimientos del Estado del bienestar. Ambas realidades son difíciles de ignorar. Seguir leyendo
El ladrillo, convertido en el mayor depósito de riqueza del mundo, se ha convertido en el principal motor de la exclusión
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El ladrillo es un territorio de contrastes: enriquece a unos y excluye a otros. Esta corrosiva paradoja ha crecido hasta límites inéditos, tan extremos que empiezan a hacer temblar los cimientos del Estado del bienestar. Ambas realidades son difíciles de ignorar. Por un lado, se trata de la mayor reserva de riqueza del planeta. El parque inmobiliario mundial (viviendas, activos comerciales y terrenos agrícolas) alcanzaba a principios de 2025 los 341 billones de euros, de los que 249. 000 millones corresponden únicamente a viviendas, según la consultora internacional Savills. La cifra es casi veinte veces el valor de todo el oro extraído en la historia y adelgaza a la suma de las bolsas mundiales y la deuda global. Por otro lado, el acceso a la vivienda de muchas economías desarrolladas ha disminuido gravemente hasta el punto de ser un resultado directo de la desigualdad y el empobrecimiento. Es el caso de España, uno de los países europeos donde más se ha agravado el acceso a la vivienda, especialmente en el mercado de alquiler. «El 45% de la población sufre la crisis y más de cuatro de cada diez hogares no pueden hacer frente a los gastos básicos. La economía crece, pero la pobreza está en la cuerda floja, y la vivienda empuja a más hogares a la precariedad», afirman en Oxfam Intermón. Según datos recientes de Eurostat y estudios de la OCDE, España es uno de los países con mayor sobrecarga de gastos de vivienda, es decir, demasiadas personas dedican más del 40% de sus ingresos netos al pago del alquiler. La vivienda como derecho frente a la vivienda como bien económico. Dos caras antagónicas que han desembocado en una gran crisis estructural. El reto es enorme para gobiernos, instituciones y sociedad. Porque en un mundo donde el dinero vive en el ladrillo, la batalla por el acceso digno a una vivienda se ha complicado. En un universo donde el sector inmobiliario supera la suma de toda la deuda y la bolsa mundial, ya no es un sector más de la economía. «El inmobiliario se convierte en la propia infraestructura del capitalismo moderno», afirma Manuel Hidalgo, profesor de la Universidad Pablo de Olavide y economista de EsadeEcPol. Tras la Gran Crisis, la era de los ultrabits -entre 2009 y 2022- empujó a los inversores globales a buscar activos con rentabilidad estable y la vivienda fue uno de los principales destinos. La abundancia de liquidez y el crédito barato propiciaron la entrada masiva de fondos, family offices y socimi (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria), sin olvidar a los ahorradores particulares y a la banca comercial, que sigue alimentando la demanda vía hipotecas. La inflación pospandémica, las guerras y la volatilidad financiera han reforzado esta tendencia. Así es como la vivienda se ha convertido en un activo financiero mundial de referencia. Greg Fuller, profesor adjunto del Departamento de Relaciones Internacionales y Organización Internacional de la Universidad de Groningen (Países Bajos), explica la fuerza motriz del movimiento inversor: «Tienen una necesidad insaciable de productos para el ahorro que consigan algún tipo de rendimiento». Valor de cambio. El cambio de enfoque ha sido extraordinario. «Antes la casa era especialmente apreciada por su valor de uso. Hoy se juzga cada vez más por su valor de cambio. Los inversores tratan la vivienda como un tipo más de activo», afirma Manuel Aalbs, catedrático holandés de Geografía Social y Económica de la Universidad de Lovaina (KU Leuven), en Bélgica. El economista Manuel Hidalgo completa: «Hoy la vivienda compite con los bonos del Estado o las acciones tecnológicas». Las consecuencias, como las de un huracán devastador, han tocado tierra: casi todo el mundo conoce a alguien que tiene problemas para pagar el alquiler o pedir una hipoteca. La gran diversidad de actores que compran casas y edificios -no para vivir sino para invertir- ha influido de una u otra forma en la escalada de precios y en la falta de oferta (sin ignorar que en España hay un gran déficit porque sólo se ha construido en la última década, por supuesto muy por debajo de las necesidades estimadas). Es cierto que el parque de alquiler en manos de grandes tenedores o fondos es bajo: sólo representa en torno al 10%. El país tiene uno de los parques más atomizados de Europa, a diferencia de Alemania o Francia, que tienen hasta un 30% del alquiler en manos institucionales. ¿Y? Javier Gil, investigador del CSIC, asegura que los grandes fondos marcan la evolución de los precios, concentran los inmuebles y, por tanto, influyen en la desigualdad. Su poder no viene del tamaño, sino del modelo económico y regulatorio que prioriza el alquiler y la financiación de la vivienda. En cuanto a la oferta, «el hecho de que una parte creciente de la oferta en los últimos años haya ido a la inversión ha eliminado una parte que podría haber ido a los jóvenes y a los nuevos hogares y rentas medias», afirma Santiago Carbó, catedrático de Economía de la Universidad CUNEF. Según el profesor Aalbs, «los ultrarianos compran casas en determinadas ubicaciones y las mantienen vacías la mayor parte del tiempo -muchas veces simplemente para aparcar dinero-, con lo que reducen la oferta disponible y suben los precios». Las advertencias vienen de lejos. Diversos organismos, como el Relator Especial de la ONU sobre Vivienda, llevan años advirtiendo de que la entrada masiva de capital internacional e inversores institucionales está transformando la vivienda en un activo financiero global, desconectado de su función social. La cuerda se ha tensado y muchos sectores de la sociedad civil y fuerzas políticas piden explícitamente la prohibición o limitación de la compra de vivienda por parte de grandes inversores, fondos y empresas. La Generalitat ha acordado contener la compra especulativa de viviendas en zonas de alta demanda. Y el Gobierno central trabaja para limitar la especulación con medidas como el fin de la Golden Visa (en abril de 2025 España dejó de aceptar nuevas solicitudes de visados de residencia por inversión). El debate se ha extendido a otros países. En Estados Unidos, el Senado estudia un proyecto de ley para obligar a los grandes inversores a vender las viviendas unifamiliares que construyan para alquilarlas en un plazo de siete años desde su finalización, según publicó el 9 de marzo The Wall Street Journal. Pisos de lujo en Rambla Catalunya. BATTISTA GIANLUCA. Para entender cómo hemos llegado hasta aquí, debemos detenernos en el fenómeno global de la financiarización. El término, que empezó a utilizarse en el ámbito académico en la década de 1980, describe el proceso por el cual la vivienda deja de ser un lugar para vivir y se convierte en un activo financiero: una herramienta para generar rendimientos, titulizar deuda, atraer capital internacional y alimentar balances bancarios y fondos de inversión. «Lo que estamos viendo es una velocidad creciente de los movimientos de capital y su penetración en una gama cada vez mayor de productos y servicios, muchos de ellos esenciales para la vida humana», afirma Rowland Atkinson, sociólogo y profesor de estudios urbanos en la Universidad inglesa de Sheffield. La vivienda es fiel reflejo de esta transformación. . Los más veteranos pueden afirmar que las casas siempre han tenido una dimensión salvadora. Así es. Ha sido así desde la Antigüedad. «Ha estado en la base de la pirámide de Maslow y siempre ha incorporado el componente económico. Es algo natural, constante en el ser humano», incide Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil de la Universidad Rovira i Virgili y director de su Cátedra UNESCO de Vivienda. Pero nada es comparable a la escala actual. Antes era un negocio de proximidad, hoy es un mercado global de capitales deslocalizado. «Siempre ha habido pequeños propietarios con una o varias viviendas, pero hoy también tenemos grandes propietarios corporativos, normalmente apoyados por la financiación de la City londinense o Wall Street, es decir, de los principales centros financieros del mundo. Hay fondos de capital riesgo, hedge funds o gestores de activos globales como Blackstone, que compran viviendas en todo el planeta», dice Aalbert. El peso es cada vez mayor: los inversores institucionales internacionales supusieron el 47% de toda la inversión inmobiliaria en España en 2025, que rondaba el 15. 140 millones de euros, según BNP Paribas Real Estate. Y el 44% de los family office del mundo planean aumentar su exposición al sector residencial, ya que lo consideran un refugio seguro frente a la volatilidad financiera y la inflación, según la consultora Knight Frank. Para determinados inversores, como los fondos de pensiones, los bonos públicos se perciben como demasiado poco rentables y las acciones pueden considerarse demasiado arriesgadas. La vivienda, en términos generales, «es menos susceptible de sufrir grandes movimientos negativos de precios». Un mal mercado con frecuencia simplemente significa que los precios se mantienen estables, dice Fuller. También es un refugio contra la inflación, un activo tangible que mantiene su valor. El turismo y los rendimientos de alquiler de vacaciones, muy por encima del alquiler tradicional, también explican el tsunami inversor. La cultura del ladrillo. Pero la financiación no es sólo cuestión de grandes fondos y, de hecho, cerca del 92% del parque de alquiler español está en manos de ahorradores particulares. La cultura del ladrillo se ha fortalecido tras aquellos años de volatilidad de los rendimientos financieros y tipos negativos. En muchos países desarrollados, y en España mucho, la vivienda es el principal componente del patrimonio familiar: se compra para alquilar, para protegerse de la inflación, para diversificar, para traspasar patrimonio a la siguiente generación. Entrada de un edificio en Madrid, en el distrito de Moncloa-Aravaca. Víctor Sainz. El economista Thomas Piketty, autor de El capital en el siglo XXI, ya advirtió en 2013 de que el peso del capital inmobiliario en la riqueza privada no había dejado de crecer desde los años setenta del siglo pasado. Difícil imaginar lo que vendría después. Según el Banco de España, la riqueza inmobiliaria de los hogares supera los 7 euros. 4 billones, unas cinco veces el PIB. Pero no es café para todos. Está muy concentrado y su distribución es desigual: el 10% de los hogares más ricos posee cerca de un tercio del valor inmobiliario, mientras que la mitad de los hogares con menos bienes sólo concentra alrededor del 15%. Según los datos del suelo, los propietarios que poseen dos, cinco o más viviendas han aumentado significativamente, mientras que el porcentaje de pequeños propietarios que poseen sólo una. Esta concentración está acelerando la desigualdad. Sin embargo, Miguel A. Martínez, catedrático de Vivienda y Sociología Urbana del Instituto de Vivienda e Investigación Urbana de la Universidad de Uppsala (Suecia), una de las voces más reconocidas en el análisis de los movimientos urbanos y la financiación de la vivienda, resta a los pequeños ahorradores: «Hay más individuos como inquilinos o clases medias que acumulan segundas o terceras propiedades y las revenden especulativamente, son aspectos problemáticos pero no determinantes». Además, incide, Aalbs, «para ellos nunca será un bien más». Precios más altos. Para que todo este engranaje inversor siga funcionando -y dando beneficios- los precios deben seguir subiendo. Es el gas del ladrillo. «Como activo, la vivienda busca la escasez (para que suba el precio) y la maximización de la renta. Como derecho social, la vivienda requiere abundancia (para que baje el precio) y asequibilidad. Es una contradicción intrínseca», explica Manuel Hidalgo. Y prosigue: «No se puede satisfacer a un fondo de inversión que busca una rentabilidad del 7% anual y, al mismo tiempo, garantizar que un trabajador no gaste más del 30% de su salario en alquiler. Es la política la que debe elegir», prosigue. Algunos analistas como Hidalgo coinciden en que han sido las políticas públicas de las últimas décadas las que han favorecido este escenario. «Han fomentado la propiedad y la especulación a través de beneficios fiscales, mientras dejaban de lado la construcción de vivienda pública». El mercado simplemente ha seguido los incentivos que los gobiernos le han puesto por delante». La política monetaria de los bancos centrales también ha contribuido. Atkinson habla de «manipulación persistente de los tipos de interés para servir a los intereses de los propietarios de viviendas». Y Gil cree que los actores políticos y económicos más importantes del mundo intervienen en la economía con un único propósito: «No dejar caer el precio de los activos». El tono sube cuando se tiene en cuenta que la vivienda se basa en el típico esquema especulativo Ponzi. «Sólo se sustenta en dos elementos: la inyección masiva de liquidez por parte de los bancos centrales y el exceso de deuda pública que se ha disparado desde 2008». Algunos van más allá y creen que existe una narrativa interesada que refuerza la idea de que el precio de la vivienda siempre sube. «Para los agentes más poderosos dentro de los mercados inmobiliarios, pero también para las autoridades, porque consideran que los indicadores de ventas inmobiliarias son positivos para el crecimiento económico y las ilusiones de la clase trabajadora y media de aumentar su riqueza y patrimonio ficticias», dice Miguel A. Martínez. A su juicio, se está «ocultando un proceso inflacionista muy peligroso a través de un discurso de falso optimismo económico». Manuel Aalbs explica por qué la subida de precios no puede verse como algo positivo: «En realidad puede ser un signo de una economía que no funciona bien, ya que los inversores no ven opciones de inversión en sectores productivos». Para Manuel Hidalgo, la economía del alquiler es «una pérdida de competitividad porque si el 50% del salario se va en alquiler, ese dinero no va al consumo ni a la innovación, golpeando a la economía real». Desde este punto de vista, el economista sólo tiene que definir la vivienda para salir de la crisis: «Aumento de la oferta pública, una fiscalidad que penalice la vivienda vacía y una normativa que prime el uso residencial frente a la especulación». No es el fin del mercado, sino su necesaria regulación para evitar el colapso social», afirma. Una opinión distinta tiene el profesor Nasarre, para quien no hay conflicto entre la vivienda como derecho y como activo financiero. «Deben convivir, es su naturaleza. Por mucho que cualquier gobernante se empeñe en cambiar su naturaleza a golpe de BOE, la vivienda es lo que es, lo que siempre ha sido, el BOE no cambia la realidad». Un hombre camina junto a un edificio de viviendas en el centro de Madrid. Víctor Sainz. La metamorfosis no ha sido de un día para otro, ni siquiera a causa de un único acontecimiento. Lleva varias décadas creciendo. La desregulación financiera de los años 90 del siglo pasado permitió que el crédito fluyera masivamente hacia el ladrillo. «Con la globalización del capital y las políticas neoliberales desde los años 80, los flujos de capital son más rápidos y aumenta la inversión tanto en la construcción y venta de viviendas como en su financiación a través de hipotecas», afirma Martínez. La competencia en estos mercados dio lugar a diversas innovaciones financieras, como la venta de hipotecas, su fragmentación y su concesión sin garantías suficientes. «Los agentes financieros necesitaban encontrar nuevas y diferentes fuentes para obtener estos rendimientos y la vivienda era una de las fuentes más atractivas de nuevos productos financieros», desarrolla Fuller. El impacto de la burbuja inmobiliaria de 2008 fue el caso de mayor contagio mundial entre varias economías afectadas por la elevada financiación de la vivienda, especialmente en España, Irlanda y Estados Unidos. El Gobierno español -y tantos otros- necesitaba atraer inversiones. La era de los superreducidos hizo el resto. «El dinero barato buscó rentabilidad desesperadamente, y la vivienda se convirtió en el nuevo oro en algunos países y se ha consolidado como activo de inversión», dice Manuel Hidalgo. Las socimis -versión española de los Reits anglosajones- se regularon por primera vez en 2009, aunque su despegue comenzó en 2013, tras una reforma legal que hizo más atractivo su régimen fiscal y operativo. El objetivo era ampliar el mercado del alquiler. Desde entonces, ha crecido como alternativa para inversores y especuladores, «que es otra faceta de la financiación de la vivienda, aunque con menor aportación en las cadenas de valor ya que, en general, se construye menos para alquilar», dice Martínez. La era de las plataformas, que comenzó en 2015, también ha contribuido al cambio. «La digitalización, con Airbnb, y la profesionalización, con las socimi y el crowdfunding, acaban de convertir un piso en un activo líquido que se puede comprar desde un iPhone en Singapur», dice Hidalgo. «Capitales que antes no entraban en el sector ahora lo inundan, profesionalizando la extracción de rentas», dice. Motor de inequidad. «Bomba de relojería, peligrosa, más conflicto o riesgo de colapso social». Son sólo algunos de los términos utilizados por los analistas consultados para definir uno de los ciclos más perversos y paradójicos. Las consecuencias de la especulación con la vivienda son más graves y afectan a más colectivos -ya no exclusivos de los jóvenes- y países que nunca. La OCDE ha subrayado en diversos informes que el encarecimiento de la vivienda es uno de los principales motores de la brecha de riqueza y desigualdad generacional en las economías desarrolladas. Tener un trabajo y un salario digno ya no es una garantía de techo. «En la mayoría de los países existe una brecha de riqueza mucho mayor que la brecha de ingresos. De ahí la idea de la vivienda como motor de desigualdad», dice Aalbert. La vivienda siempre ha sido un problema para las rentas bajas, pero ahora también lo es para las clases medias. «Lo que hoy llamamos crisis de la vivienda ha sido durante mucho tiempo la realidad de las personas con menos recursos», Aalbs. Entre la clase media también hay una brecha entre los que pudieron comprar a tiempo y beneficiarse del sistema y los que no. La línea divisoria también pasa por los que reciben ayuda económica de sus familias y los que no. . Hidalgo cree que, si la crisis se prolonga en el tiempo, nos dirigimos hacia una sociedad de castas inmobiliarias. «Tu bienestar no depende de tu talento o trabajo, sino de si vas a heredar una vivienda o no», afirma el economista. Es la cara más amarga y dura de la financiación de la vivienda. «Es bueno para la gente que está cerca de poder comprar una casa, mientras que perjudica a la gente que realmente no tiene perspectivas de comprar y para los que tienen una mayor capacidad de endeudamiento no supone ninguna diferencia», afirma Fuller. Cuando se rompe el acceso a la vivienda, se rompe también el contrato social, lo que está impulsando la polarización y el populismo. Atkinson habla de que «el resentimiento generacional es real». Si esta crisis, que ya es larga, continúa, el ladrillo dejará de ser un refugio y se convertirá en un muro cada vez más alto.
