Una de las consecuencias que tendrá la aprobación del primero de los dos nuevos decretos sobre vivienda que el Gobierno llevará a la Diputación Permanente del Congreso será romper la estrategia de negocio que habían iniciado desde hace meses los grandes propietarios de casas en alquiler. La prórroga automática por dos años de los arrendamientos en vigor hasta 2028, si el inquilino lo solicita, da al traste con los planes iniciados por los fondos respecto a su intención de desprenderse de carteras de inmuebles que se vayan quedando vacíos.. Seguir leyendo
La prórroga de los arrendamientos dificulta los planes de negocio de los grandes inversores que compraron carteras para irse desprendiendo de las casas una a una
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Una de las consecuencias que tendrá la aprobación del primero de los dos nuevos decretos sobre vivienda que el Gobierno llevará a la Diputación Permanente del Congreso será romper la estrategia de negocio que habían iniciado desde hace meses los grandes propietarios de casas en alquiler. La prórroga automática por dos años de los arrendamientos en vigor hasta 2028, si el inquilino lo solicita, da al traste con los planes iniciados por los fondos respecto a su intención de desprenderse de carteras de inmuebles que se vayan quedando vacíos.. En los últimos meses, los grandes inversores han visto más interés en deshacerse una a una de las casas de alquiler de sus carteras que mantener arrendados esos inmuebles. Esto se debe principalmente a dos motivos: el mayor margen que obtienen con las ventas y, precisamente, el miedo a los cambios regulatorios que afectan al sector residencial. BNP Paribas Real Estate calculó hace unos meses, como publicó EL PAÍS/CincoDías, que en los próximos años saldrían a la venta minorista entre 35.000 y 40.000 viviendas de grandes propietarios que actualmente están arrendadas, lo que significa alrededor del 25% del stock de pisos que tienen los fondos, según estas estimaciones. El negocio estaba claro: cada hogar que se quedase vacío al final del contrato, salía a la venta.. Sin embargo, en el sector inmobiliario se avisa de que esa fórmula ya no podrá ejecutarse tal como estaba pensada. “Los planes de negocio de estas privatizaciones se sustentan fundamentalmente sobre el vencimiento de los contratos de arrendamiento, que posibilitará la venta de la vivienda libre”, explica el socio de la división inmobiliaria de una de las consultoras conocidas como big four. “Al introducir el real decreto la facultad del inquilino de imponer una prórroga extraordinaria al propietario, se retrasa la fecha en la que puede venderse la vivienda sin inquilino”, añade.. Un consejero de una de las grandes plataformas de alquiler de capital extranjero detalla, a su vez, que estas ventas minoristas buscan dar márgenes de rentabilidad de alrededor del 15%. Reconoce, además, que el real decreto va a tener “un impacto” en estas transacciones debido a las prórrogas introducidas y la protección adicional a familias vulnerables.. Estos decretos surgen por el interés del Gobierno en frenar los desahucios y aplicar nuevas políticas de vivienda tras el conocido desalojo del 23 de septiembre de Maricarmen Abascal, fallecida este miércoles en el hospital sin llegar a regresar a su casa, y que ha llevado también al Sindicato de Inquilinas junto a CC OO y UGT a convocar una huelga general para el 11 de noviembre. El pasado viernes los dos decretos iniciales del Ejecutivo fueron tumbados en el Congreso. El primero de ellos, el más amplio, recibió los votos en contra de PP, Vox y Junts. El segundo también se encontró con la negativa de PNV. El Consejo de Ministros aprobó este martes una modificación de las normas con la intención de que la Diputación Permanente avale, al menos, el primero de ellos, ya que el bloque progresista solo necesita en ese órgano el voto favorable de PNV y no el del grupo catalán de Míriam Nogueras.. El primero de los decretos habla de la intención del Consejo de Ministros de garantizar el derecho a la vivienda recogida en la Constitución y “a establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, así como para combatir la especulación”. En su exposición de motivos, la norma indica que proporciona más seguridad y estabilidad en las relaciones arrendatarias.. “Los nuevos procesos de privatización quedan en suspenso, ya que los inversores previsiblemente esperarán a conocer la evolución de esta normativa antes de realizar nuevas inversiones”, afirma Antonio de la Fuente, responsable de residencial de la consultora Colliers. “En cuanto a los planes de negocio de las privatizaciones actualmente en marcha, la normativa tendrá un impacto negativo. Por un lado, alargará los plazos previstos debido tanto a la prórroga forzosa de los contratos de alquiler como a la paralización de los desahucios en los casos de vencimientos de contrato más conflictivos”, añade.. Un frenazo en general. El sector inmobiliario en público y en privado se muestra muy disconforme con los decretos, porque los responsables empresariales alertan, bajo su punto de vista, de que van a desincentivar al capital privado para apoyar la expansión de la vivienda asequible y porque introduce inseguridad jurídica. “De momento el mercado residencial en general sufrirá un parón debido a la confusión jurídica generada en los últimos días, añadido al posible cambio de Gobierno y la consiguiente nueva normativa que podría existir. Es momento de wait and see [esperar y ver]”, opina Carlos López, consejero delegado de la consultora Catella. “Los grandes inversores reducirán el capital dedicado a la vivienda en alquiler, que derivarán hacia otro tipo de inversiones. No es una buena noticia teniendo en cuenta que según el Banco de España hace la falta la promoción de 750.000 nuevas viviendas para atender el déficit acumulado que existe en la actualidad”, agrega.. “Este decreto es un nuevo paso para agravar el problema de la vivienda”, coincide José Luis Miró, socio-presidente y fundador de Almar Consulting. “Se introducen nuevas barreras a la inversión y a la desinversión inmobiliaria, y puede ralentizar los procesos de venta individualizada de grandes carteras residenciales”, asevera respecto al freno de las estrategias de los grandes inversores. “Pero el problema es mucho más grave. Estamos generando una inseguridad jurídica que penaliza al capital privado y desincentiva la inversión en vivienda en alquiler”, afirma.. Miró destaca que, principalmente, el refuerzo de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios, las restricciones a determinados compradores institucionales y las prórrogas extraordinarias de los contratos de alquiler es lo que más frena el modelo de venta minorista de los grandes inversores. “Estas medidas introducen mayor complejidad jurídica y operativa, condicionan los calendarios de desinversión y afectan directamente a las valoraciones de los activos, los flujos de caja y las tasas internas de retorno. Cuando un inversor pierde certidumbre sobre los plazos de recuperación de su inversión, el riesgo aumenta y el capital exige mayores rentabilidades o busca otros mercados”, describe. “El verdadero problema es la falta de oferta, de suelo finalista, de agilidad urbanística y de capacidad constructiva. La vivienda no se soluciona por decreto. Se soluciona planificando, promoviendo, construyendo y generando las condiciones necesarias para que invertir en alquiler vuelva a resultar atractivo”, incide.. “Es previsible que los inversores modifiquen su estrategia y reduzcan o paralicen sus inversiones en vivienda destinada al alquiler hasta que se produzca una modificación de la normativa actual”, ratifica De la Fuente, de Colliers.. En el texto del primero de los decretos, precisamente, incide en que la regulación prevista busca la toma de medidas contra la consideración de la vivenda como un activo financiero, todo ello con una clara vinculación a la propuesta legislativa que está tramitando la Unión Europea en la Directiva de Vivienda Asequible. “Es extraordinariamente urgente y necesario poder adoptar regulaciones que permitan poner coto a la especulación de forma decidida, asegurando y garantizando que nuestras ciudades sean lo que verdaderamente deben ser: el hogar de los ciudadanos, y no un conjunto de activos financieros con los que únicamente obtener un rédito económico”.. Qué carteras. El decreto pone ahora en duda la viabilidad de la hoja de ruta de los fondos. El ejemplo más claro de esa línea de actuación es el traspaso de la sociedad Fidere por parte de Blackstone al fondo canadiense Brookfield, que tiene el objetivo de vender las 5.000 casas adquiridas y destinarlas al mercado minorista, en una operación cerrada en abril por 1.050 millones de euros. Entre esas casas se encuentran las 1.860 viviendas protegidas que Blackstone compró a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) de Madrid por alrededor de 128,5 millones en 2013.. Además de la de Fidere, últimamente se han conocido diversas grandes transacciones en esta actividad de la vivienda en alquiler, en las que el mercado espera que se privaticen en algunos casos, como la desinversión de Ares en Avalon, donde entró el fondo canadiense Hoop, o la transacción de Q-Living al fondo Carlyle. También se han producido movimientos similares de venta minorista por parte del fondo alemán Patrizia, el estadounidense Cerberus en su plataforma Macc, la gestora catalana Meridia (que compró en Madrid una promoción al fondo Hines) y la firma madrileña Azora, entre otras empresas. La mayor de estas plataformas, Testa (propiedad de Blackstone), también inició este año el plan de apostar por la venta minorista de su cartera de 8.300 alquileres.. Los expertos consultados, igualmente, ven complicado que se produzca otra de las grandes transacciones del residencial en alquiler que está actualmente en el mercado, la venta por parte del fondo Greystar y la promotora Vía Célere de su cartera de 1.900 viviendas por 530 millones. El potencial comprador (una alianza entre Norges Bank —fondo soberano de Noruega— y Azora) previsiblemente esperará al desenlace de las elecciones generales del 29 de noviembre.. Si tiene dudas, sugerencias o simplemente quiere contarnos su caso, puede enviarnos un email a vivienda@elpais.es.. Los datos que facilite serán tratados por EDICIONES EL PAÍS, S.L.U., (C/ Miguel Yuste, 40, 28037-Madrid), con la finalidad de gestionar sus dudas y/o testimonios y elaborar contenido informativo. Podrá ejercer sus derechos reconocidos en materia de protección de datos a través de la dirección dpo@prisa.com acreditando su identidad e identificando el derecho que desea ejercitar. Para más información consulte la Política de Privacidad.
