Cerrado el primer capítulo inmobiliario del año, con todas las estadísticas trimestrales ya sobre la mesa, el balance coincide plenamente con lo anticipado por los expertos: nada indica aún que la actual crisis de acceso a la vivienda vaya a cambiar drásticamente en 2026. Se seguirá esperando que las casas estén ocupadas, y quienes ya tienen dificultades para acceder a la compra seguirán quedando fuera de un mercado que les dejará fuera de juego. Aunque hay indicios de que algo está cambiando y los precios se acercan al límite en el que son totalmente inasumibles para las familias y disuasorios para los inversores. Además, advierten los analistas, un gran golpe económico -algo que no se descarta del todo ante la convulsa situación internacional- podría poner al mercado en otro escenario. Siga leyendo.
Los expertos apuntan los primeros indicios de un cambio de signo, aunque sólo un giro brusco si se agrava la guerra
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Cerrado el primer capítulo inmobiliario del año, con todas las estadísticas trimestrales ya sobre la mesa, el balance coincide plenamente con lo anticipado por los expertos: nada indica aún que la actual crisis de acceso a la vivienda vaya a cambiar drásticamente en 2026. Se seguirá esperando que las casas estén ocupadas, y quienes ya tienen dificultades para acceder a la compra seguirán quedando fuera de un mercado que les dejará fuera de juego. Aunque hay indicios de que algo está cambiando y los precios se acercan al límite en el que son totalmente inasumibles para las familias y disuasorios para los inversores. Además, advierten los analistas, un gran golpe económico -algo que no se descarta del todo ante la convulsa situación internacional- podría poner al mercado en otro escenario. Los datos del primer trimestre han dejado sensaciones aparentemente contradictorias. La compra de viviendas ha disminuido respecto al año pasado, ya que entre enero y marzo se realizaron 4. 713 operaciones menos que en el mismo periodo de 2025, es decir, un 2, 6%. Pero en otros indicadores las cifras alcanzaron niveles muy altos. En el primer trimestre, el número de hipotecas firmadas ha sido el más alto de los últimos 15 años (54). Y el valor del metro cuadrado ha superado por primera vez el umbral de los 2, 300 euros gracias a un incremento anual de casi el 14%, el más alto en 20 años. Los representantes del sector creen que la dinámica de inicio de curso, con signos de enfriamiento muy lento, se mantendrá durante todo el ejercicio. Salvo que la guerra de Irán y el cierre del Estrecho de Ormuz (que cumple ahora tres meses) o las tensiones en Ucrania aumenten y acaben pasando factura al conjunto de la economía y, en consecuencia, al ladrillo. . La aparente paradoja de un descenso de las compras mientras repuntan las hipotecas está lejos de ser una anomalía para Pau A. Montserrat, catedrático de Economía Financiera de la Universidad de las Illes Balears (UIB). Explica que ambos movimientos son coherentes porque responden a un cambio en el perfil del comprador de vivienda: «Una parte relevante de la demanda procedía de adquisiciones sin financiación, como las de muchos no residentes, y ese segmento lleva tiempo moderando su actividad», afirma. Pero es una retirada con mensaje: «Puede ser una primera señal de cambio de ciclo que los profesionales o compradores con mayor capacidad económica se retiren al percibir un posible recalentamiento del mercado inmobiliario», dice. El paso atrás de los peces gordos (y voraces) despeja un poco el camino a quienes buscan su primera residencia, pero no tienen ahorros suficientes para afrontar la compra sin un préstamo. Y el contexto socioeconómico, aún estable, respalda el comportamiento de muchas familias. «Si el empleo funciona razonablemente bien, la historia demuestra que en periodos en los que la economía crece y el empleo también, el crédito responde positivamente», afirma Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). «Entre enero y marzo, los tipos medios apenas variaron, lo que ha mantenido el interés por financiarse entre aquellos compradores que ya tenían la decisión de adquirir una vivienda», señala Lorena Vega, responsable de Estudios de Gesvalt (Investigación). Pero quienes pueden dar ese paso también se topan con casas cada vez más caras. Y en muchas ocasiones, inasequibles para sus bolsillos. Por eso, en el primer trimestre, también hay detalles que dibujan pequeños cambios de paradigma: según los datos de Idealista, el 14% de los anuncios de esta plataforma modificaron los importes a la baja durante el periodo. «Los precios se están teniendo que ajustar para cerrar operaciones de compraventa que, como venimos advirtiendo desde la parte final del año pasado, se están retrasando cada vez más días», señala José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). Estas complicaciones financieras para muchos hogares todavía no tienen capacidad para provocar una congelación del mercado a gran escala, porque la demanda sigue siendo suficiente para la oferta que sale. Pero sí demuestran que los precios, aunque sigan creciendo a un ritmo desorbitado, se acercan cada vez más al límite teórico en el que ningún comprador potencial puede (o quiere) pagarlos. «Ya no estamos en la situación de los años 2023 o 2024, donde todo se vendía al precio de salida. Ahora, desde la segunda mitad de 2025, el mercado empieza a reequilibrarse», añade Alfaro. «A pesar de ello, sigue siendo claramente un mercado de oferta en el que el poder de negociación sigue residiendo en el vendedor», afirma. El frenesí del mercado libre de venta (la vivienda protegida viaja de otra forma, aunque también dentro de la escasez edificatoria) está, a su vez, inevitablemente influido por el continuo incremento del alquiler. Los arrendamientos siguen desestructurados: en marzo eran un 7% más caros que un año antes, según Idealista, que al mismo tiempo asegura que la oferta se ha reducido un 30% en los últimos tres años (algo que en el análisis del Ministerio de Vivienda no es intrínsecamente malo si refleja una mayor estabilización de los inquilinos que ya tienen piso). Pero lo que está claro es que, con alquileres que en muchos lugares están muy por encima del coste teórico de una hipoteca, las viviendas que pueden intentar ser propias. «Hay una especie de efecto llamada en la venta. Y cuando tenemos un mercado de alquiler que no funciona, la decisión financiera más óptima ahora mismo es comprar», dice Montserrat. «Alquilar en muchas partes de España no es posible, es una actividad de riesgo, por lo tanto, la gente a la mínima que ha conseguido un poco de ahorro se tira para intentar comprar con una hipoteca», rimacha. 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