La construcción residencial es una actividad que exige mucho capital debido al elevado coste del suelo y de la construcción. Pero, ¿cuántos recursos se necesitarían para reducir el déficit de 750 000 viviendas que ha calculado el Banco de España? Según las previsiones de Atlas Real Estate Analytics para este periódico, la cifra se situaría entre 189 680 millones (a coste de producción) y 236 000 millones de euros (si se tuvieran en cuenta el coste de financiación y el margen del promotor), basándose en los precios de las plantas y de la construcción por provincia. Esto equivale a entre el 11, 2 % y el 14 % del PIB nacional de 2025. Seguir leyendo
Madrid y Barcelona concentran el 42 % de los 189 680 millones de capital privado y público que costaría construir las viviendas que faltan
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La construcción residencial es una actividad que exige mucho capital debido al elevado coste del suelo y de la construcción. Pero, ¿cuántos recursos se necesitarían para reducir el déficit de 750 000 viviendas que ha calculado el Banco de España? Las estimaciones indican que la cifra se situaría entre un mínimo de 189 680 millones (a coste de producción) y 236 000 millones de euros (si se incluyen el coste de la financiación y el margen del promotor), según la proyección realizada para este periódico por Atlas Real Estate Analytics, basada en los precios de los materiales y la construcción por provincia. Esto equivale a entre el 11, 2 % y el 14 % del PIB nacional de 2025. También supone multiplicar entre 4, 8 y 6, 1 veces los 39 000 millones que el sector inmobiliario invierte en promoción residencial al año, según los datos conocidos de la consultora KPMG. A día de hoy, en materia de política de vivienda, las distintas administraciones públicas gastan el 0, 7 % del PIB, unos 11 000 millones, según datos de Eurostat de 2024. La cifra de las 750 000 viviendas procede del Informe Anual de 2025 del Banco de España, publicado el pasado mes de junio, en el que el supervisor calculó el déficit de vivienda que se había acumulado en el periodo comprendido entre 2021 y 2025. Ignacio Ezquiaga, investigador especializado en vivienda de Funcas (la fundación de las antiguas cajas de ahorros), explica que estos datos de la entidad presidida por José Luis Escrivá ya se han convertido en el consenso del sector, pero incluso los considera conservadores, ya que reflejan la tasa actual de emancipación de los jóvenes. Y ese proceso de independizarse, explica, se ve retrasado precisamente por los problemas de acceso a la vivienda. Además, no tiene en cuenta el mercado de segundas residencias. Según el estudio de Atlas, la construcción de una vivienda media de 105 metros cuadrados (incluidas las zonas comunes) cuesta unos 375 000 euros, mientras que en provincias como Valencia, donde los precios del suelo son mucho más bajos, el coste medio es considerablemente inferior, de casi 191 000 euros. Con el fin de realizar la inversión necesaria, esta consultora ha desglosado el déficit de vivienda por provincias, donde el 52 % de estas viviendas se concentra en tan solo seis: Madrid (133 807 viviendas), Barcelona (91 454), Valencia (65 847), Alicante (52 548), Murcia (32 356) y Sevilla (24 018). A continuación, para obtener la cifra total, esta cifra provincial se multiplica por los costes del suelo y la construcción en cada localidad. El cálculo no tiene en cuenta aspectos como el IVA ni el coste de la urbanización. Como resultado, el informe del Atlas destaca que Madrid y Barcelona concentran el 30 % del déficit de vivienda y que, debido a sus mayores costes de suelo y construcción, deberían absorber el 42 % de la inversión necesaria. La cifra del déficit de viviendas se da a conocer en un momento en que los responsables políticos y las entidades sociales comienzan a calificar la dificultad de acceso a la vivienda como una «emergencia de vivienda». El desahucio de Maricarsen Abascal en septiembre, quien falleció sin haber regresado a su hogar, sirvió para poner en aprietos al Gobierno en la presentación de dos real decretos, que fueron rechazados por el Congreso de los Diputados y que, como consecuencia, han dado lugar a la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre. El Ejecutivo tiene previsto introducir modificaciones en estas dos normas en los próximos días para que sean debatidas en la Comisión Permanente de la Cámara. Alejandro Bermúdez, director de Atlas, advierte de que a este déficit de vivienda cuantificado por el banco central para el periodo 2021-2025 hay que sumar cada año unas 150 000 viviendas más de desequilibrio, debido a la construcción de viviendas y a la presión demográfica en las grandes ciudades. «No solo hay que cubrir el déficit. Hay que cubrir el déficit y construir más de lo que se está construyendo». Desde que estalló la burbuja inmobiliaria en la primera década de este siglo, el tejido industrial del sector es muy limitado. En España se terminaron de construir unas 105 000 viviendas el año pasado, de las cuales solo unas 13 000 son viviendas de precio protegido. Bermúdez afirma que la principal herramienta para cubrir el déficit es construir más, ya que en las grandes ciudades no existen alternativas como las viviendas vacías y, en el caso de la rehabilitación, por ejemplo, esta se lleva a cabo en edificios ya ocupados. La gran pregunta es si la economía española puede hacer frente a esa misión. Xavier Vilajoana, presidente de la patronal española de promotores APCE, afirma que las administraciones no tienen capacidad presupuestaria para asumir por sí solas una inversión de esta magnitud y que, en su opinión, no sería eficiente hacerlo. «El Estado debe aportar financiación, garantías e incentivos. Las comunidades autónomas, las políticas de vivienda y suelo. Y los ayuntamientos, el suelo y las infraestructuras. La contribución de cada administración dependerá de los objetivos de vivienda social y asequible que se fijen». Para el directivo empresarial, los recursos deben proceder principalmente de la inversión privada, acompañada de recursos públicos para movilizarla y facilitar la construcción de viviendas asequibles. Por su parte, Ezquiaga cree que gran parte de esta construcción residencial tendrá que provenir del aumento de la vivienda protegida, que podría alcanzar el 50 % de lo construido en los próximos años. Este experto señala que «las distintas administraciones tendrán que ceder el suelo de forma gratuita» para reducir la escasez y hacer viables los proyectos. Menciona en particular a los ayuntamientos, que disponen de grandes reservas de suelo. Murcia y Valencia, que cuentan con cantidades colosales de terrenos municipales sin utilizar, son los ejemplos más notables. También subraya que el parque residencial público debe ser irreversible, es decir, no puede venderse en el mercado libre. «Aunque el PP mantiene ahora la postura de que es reversible para bloquear los planes de vivienda, no hay lugar para ello», critica. «La irreversibilidad es un factor importante, porque se evita la actuación de los fondos buitre, que compran cuando la protección está a punto de perderse y se desaloja al inquilino». Otros factores determinantes, para Ezquiaga, son la colaboración público-privada y que las empresas municipales de vivienda puedan endeudarse por encima de los límites actuales. Ofrece un buen ejemplo de la empresa estatal que está desarrollando el parque de viviendas de alquiler público asequibles. El presidente de la APCE reconoce, por su parte, que el sector no cuenta actualmente con la capacidad productiva suficiente para absorber un aumento tan significativo de la construcción residencial. «Necesitamos reforzar la mano de obra cualificada, promover la industrialización y garantizar una cartera estable de proyectos que justifique nuevas inversiones. Es posible resolver el déficit, pero requiere una estrategia sostenida durante varios años, en lugar de medidas a corto plazo». Ezquiaga también señala al sector bancario como otro de los actores necesarios para financiar la construcción adicional. «Los bancos lo ven con buenos ojos», afirma, pero para que la vivienda de alquiler asequible resulte rentable para las entidades, considera que es necesario conceder los terrenos en los proyectos por un plazo de 70 o 75 años. El director de Atlas, por su parte, ha facilitado en gran medida la movilización de capital privado para la construcción, como fondos de pensiones, fondos de inversión, compañías de seguros o entidades bancarias, pero recuerda que el sector público ya se está movilizando para colaborar con el sector privado en la construcción de viviendas asequibles. «Pero no construiremos 750 000 viviendas asequibles. También se necesita capital privado». Si tienes preguntas, sugerencias o simplemente quieres contarnos tu caso, puedes enviarnos un correo electrónico a home@elpais. es. . Los datos que facilites serán tratados por EDICIONES EL PAÍS, S. L. U. (C/ Miguel Yuste, 40, 28037-Madrid), con el fin de gestionar tus dudas y/o testimonios y elaborar contenidos informativos. Puedes ejercer tus derechos reconocidos en materia de protección de datos a través de la dirección dpo@prisa. com, acreditando tu identidad e indicando el derecho que deseas ejercer. 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