De Sudáfrica al sur de Europa. En los últimos meses se ha producido un importante flujo de capital desde Sudáfrica hacia España para adquirir centros comerciales a través de la empresa Castellana Properties. Esta sociedad (sociedad cotizada dedicada a la inversión en el mercado inmobiliario) se ha convertido en uno de los gigantes de este tipo de activos en el país, junto con otras empresas como Merlin Properties, Galerías Comerciales Generales de Tomás Olivo, o las francesas Unitobas-Rodamco-Westfield y Klépierre. Seguir leyendo
Alfonso Brunet, consejero delegado de Castellana Properties, lidera la rápida expansión de esta Socimi, que se encuentra detrás de la operación de Vukile.
Fuente: MRSS-S News
De Sudáfrica al sur de Europa. En los últimos meses se ha producido un importante flujo de capital desde Sudáfrica hacia España para la adquisición de centros comerciales a través de la empresa Castellana Properties. Esta sociedad (sociedad cotizada dedicada a la inversión en el mercado inmobiliario) se ha convertido en uno de los gigantes de este tipo de activos en el país, junto con otras empresas como Merlin Properties, General de Galerías Comerciales de Tomás Olivo, o las francesas Unitobas-Rodamco-Westfield y Klépierre. Castellana ha adquirido algunos de los mayores activos de este mercado en España, como Bonaire en Valencia, Islazul en Madrid o el 50 % de Splau en Barcelona. Actualmente posee 15 centros comerciales con un valor de mercado de 2. 2 mil millones de euros. Entre sus últimas adquisiciones se encuentra también Berceo, en La Rioja. Alfonso Brunet, del fondo sudafricano Vukile, es el director general de Castellana desde sus inicios, hace una década. Nació hace 51 años en Madrid. Su trayectoria ha coincidido en gran medida con un periodo de crisis en la inversión en centros comerciales. La idea de que este tipo de complejos comerciales se viera afectado por el auge del comercio electrónico y el capital, por la retirada de la financiación bancaria de las transacciones del sector y por los bajos precios de los inmuebles procedía de Estados Unidos. La llegada de la pandemia agravó aún más esa crisis de inversión. Pero ese rechazo a nivel financiero no se ha producido entre los consumidores, al menos en España, que han seguido apostando por acudir al centro comercial para realizar sus compras y pasar el rato. «Hemos visto la resiliencia de un activo que había sido objeto de opiniones negativas, pero vivimos el día a día y vemos que los centros comerciales no van a desaparecer en ningún momento», afirma Brunet. Este experto recuerda que las críticas al modelo por parte del sector estadounidense provienen de un mercado en el que existe una liberalización total. «Ha habido demasiados centros comerciales y ha habido quiebras», complejos que han tenido que cerrar sus puertas ante la fuerte competencia, también del comercio electrónico. «Y luego llegó la pandemia, por lo que no han estado en el punto de mira de muchas entidades de inversión». Los centros comerciales nunca desaparecerán. Sin embargo, Brunet refuta ese mensaje con cifras. La asociación sectorial Apresco muestra que la tasa de ocupación de los locales en los centros es del 96, 2 % y que los ingresos han mejorado un 3, 5 % en el primer trimestre del año en comparación con el año anterior. En el caso de Castellana, su director general afirma que la empresa cerró su ejercicio fiscal (que finalizó en marzo) con una ocupación del 98, 9 %. El directivo insiste en que el comercio electrónico no ha provocado un apocalipsis en el sector. «No está teniendo un gran impacto. Es otro tipo de canal de compra, muy impersonal, en el sentido de que, al fin y al cabo, estás delante de la pantalla comprando cosas», afirma. «El centro comercial es el punto de encuentro. No es solo un lugar al que ir a comprar. Y esto es lo que hace que esos sectores afines también crezcan, porque, además de las compras, ofrecemos entretenimiento, ocio y restauración». Brunet cree que el comercio online ha afectado mucho más a las tiendas de la calle en los últimos años. «Lo que vemos es que cada vez más se acude a los centros comerciales para pasar el tiempo libre, sobre todo por esa experiencia que ofrecemos al cliente. Nuestro objetivo es siempre atraer al mayor número posible de personas para que permanezcan en el centro comercial el mayor tiempo posible y repitan la visita y vuelvan de nuevo». Sin embargo, el director general de Castellana reconoce que esta crisis del modelo le ha venido bien a Vukile para crecer y comprar a buen precio en España. «Hemos crecido gracias a la oportunidad que nos ha brindado el mercado. Como los centros comerciales han estado fuera del radar de muchos inversores, nos hemos encontrado en una posición en la que, al ser pocos, hemos podido comprar», afirma. «Y hemos podido entrar a precios bastante competitivos». Entre estos pocos compradores también se encuentran otros actores como Lighthouse —también con capital sudafricano—, la gestora española Rivoli, asociada a Santander (con capital de banca privada), el fondo estadounidense Hines o la húngara Indothek. Sin embargo, la empresa ha tenido tiempo de reestructurar sus activos y deshacerse de lo que resultaba menos interesante en esta década. Así, vendió la participación con importantes plusvalías que tenía en su rival Lar España —en la OPA que lanzó el año pasado Hines— y, en abril, se desprendió de nueve parques comerciales (complejos de locales con negocios del tipo Ikea o hipermercados) por 279 millones. Estas desinversiones, junto con el capital aportado por Vukile, han permitido el gran salto de Castellana. «Nuestro accionista siempre ha sido un gran defensor de los centros comerciales». Vukile actúa como gestor de fondos que, a su vez, capta recursos de capital de su país de origen. «Son inversores institucionales sudafricanos, desde el fondo de pensiones del Gobierno sudafricano hasta entidades de inversión institucional, como las compañías de seguros». Gracias al apoyo de Vukile, Castellana ha podido dar el gran salto. Brunet calcula que, desde que se introdujeron en 2024 en el mercado portugués —donde cuentan con tres inmuebles—, el socio ha invertido alrededor de 1. 2 mil millones en adquisiciones. Sin embargo, ahora cree que la empresa está entrando en un periodo más tranquilo. «Tenemos que asimilar varios centros comerciales y hay muchas cosas que hacer en ellos. Hemos tenido una trayectoria muy sólida en los últimos dos años, aunque siempre estaremos atentos a oportunidades que se ajusten a nosotros tanto en precio como en potencial de crecimiento», afirma. También ofrece otra razón para pisar el freno: «Ahora hay más inversores interesados en los centros comerciales». El ejemplo más claro de este creciente interés ha sido precisamente la operación de venta de los ocho centros de la familia francesa Balkany, entre ellos La Vaguada de Madrid, por 1. 520 millones. Finalmente, fue Norges Bank Investment Management —el mayor fondo soberano del mundo—, junto con su socio Sonae Sierra, quien se adjudicó la licitación, que había atraído a numerosos interesados a pesar del elevado volumen de la operación. En cuanto a este interés, el ejecutivo afirma que es positivo para Castellana, ya que permitirá una revalorización de sus inmuebles. . Brunet también percibe que el capital internacional está interesado en invertir en cualquier tipo de activo en España. «Solo por los datos económicos, España es uno de los líderes del crecimiento en Europa y también se mantiene bien desde el punto de vista del consumo interno. Cuando se analizan las estadísticas de ahorro y endeudamiento de las familias, se observa que la situación es extremadamente equilibrada». El objetivo actual de Castellana es mejorar sus activos. Por ejemplo, en Bonaire, en Valencia, tiene la posibilidad de aumentar la capacidad de construcción. O en otros como Islazul, poner en marcha un nuevo proyecto, tal y como ya ha hecho con Bahía Sur de Cádiz o El Faro de Badajoz, sustituyendo grandes tiendas por otras que se adapten a las demandas de los clientes. A nivel corporativo, la empresa, que cotiza en BME Growth, no tiene intención de dar el salto al mercado continuo, al menos por el momento, a pesar del gran tamaño de la empresa, según Brunet, ya que a nivel europeo sigue habiendo descuentos en el valor de los activos para este tipo de empresas centradas en el comercio minorista inmobiliario.
