La situación estaba a punto de estallar, y así fue debido a la tensión generada por el alquiler: se vio agravada por la brecha de precios, que se triplicó con el aumento de los salarios, pero lo interesante es qué explica esa brecha. En una palabra: la escasez. En España, el mercado del alquiler se compone principalmente de viviendas de segunda mano, no de edificios construidos expresamente para alquilar. Puede parecer contradictorio, pues, que la solución a este colapso pase por construir más, pero veamos cómo funciona habitualmente el flujo de los hogares en España: un hogar de nueva creación (un inmigrante que llega, un joven que se independiza, una familia que se forma) busca, ante todo, alquilar. Normalmente pasa allí un tiempo y luego compra. Pero este tránsito se nos ha atascado: de los hogares de los nacidos entre 1986 y 1995, el 38 % vive a precio de mercado cuando cumplen 35 años. Son diez puntos más que la generación anterior a esa misma edad. Y triplica la tasa de la generación del baby boom. Seguir leyendo
Cada vez más viviendas se alquilan, pero quedan menos pisos libres para quienes los buscan. La vivienda nueva, aunque se venda, es lo que vuelve a poner en marcha el flujo.
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El mercado inmobiliario estaba a punto de estallar, y lo hizo debido a la brecha del alquiler: se vio tensionado por la diferencia de precios, que se triplicó con respecto a los salarios, pero lo interesante es lo que explica esa brecha. En una palabra: escasez. En España, el mercado del alquiler se compone principalmente de viviendas de segunda mano, no de edificios construidos expresamente para alquilar. Puede parecer contradictorio, pues, que la solución a este colapso pase por construir más, pero veamos cómo funciona habitualmente el flujo de los hogares en España: una unidad familiar de nueva creación (un inmigrante que llega, un joven que se independiza, una familia que se forma) busca, ante todo, alquilar. Normalmente pasa un tiempo allí y luego compra. Pero este tránsito se nos ha atascado: de los hogares de los nacidos entre 1986 y 1995, el 38 % vive en una vivienda a precio de mercado cuando cumplen 35 años. Son diez puntos más que la generación anterior a esa misma edad. Y triplica la tasa de la generación del baby boom. Además, mientras que los millennials y muchos de la generación X seguían en alquiler, entre 2021 y 2025 se formaron 1, 2 millones de nuevos hogares. Así, los que se quedan y los que llegan acaban compartiendo el mismo espacio, porque en España, en ese mismo periodo, se han terminado menos de 470 000 viviendas nuevas. El flujo se ha atascado: pocos hogares consolidados pueden comprar, porque no hay suficiente oferta nueva, ya que acabarán adquiriendo las mismas viviendas que ya existen, y por ellas compiten todos (casi ocho de cada diez compras de 2025 fueron de segunda mano), y porque, dado que el alquiler resulta tan caro para muchos, no les queda ahorro para hacer frente a una entrada del 20 % del precio de compra, que a su vez no deja de subir debido a la escasez del bien (la vivienda en venta). Por eso cada vez más personas viven de alquiler: el 20, 2 % de los hogares en 2025, frente al 17, 5 % en 2018. Esto no significa que la oferta real sea mayor, sino que los inquilinos cambian menos de vivienda. Además, acuden menos al mercado: entre 2018 y 2025, los anuncios de alquiler a largo plazo en Idealist pasaron de 903 000 a 510 000. Y en la semana de los decretos de prórroga, del 29 de septiembre al 5 de octubre, volvieron a descender en las diez ciudades más pobladas: un 12, 5 % en Murcia, un 9, 2 % en Madrid y un 7, 5 % en Valencia. Así pues, construir, incluso para que la gente compre y viva en las viviendas, ayudará al mercado del alquiler: aliviará la cola y permitirá que los siguientes avancen. Lo que se espera es que los precios de venta también se moderen, ya que la oferta en cuestión es más abundante. Pero incluso si no fuera así, habría que hacer unas cuentas. Porque hoy en día el mismo espacio se reparte entre cada vez más personas, y a cada una le corresponde menos. Y a quien menos, a los últimos en llegar: quienes tienen menos ingresos, menos vales. . Esto llevará años. Entonces, ¿qué hacemos mientras tanto con el mercado del alquiler? Si la hipótesis (para mí bastante sólida, porque acumula pruebas en todo el mundo más allá de los datos que he dado anteriormente) de que las políticas puestas en marcha son contraproducentes para resolver la escasez es cierta, ¿qué hacemos? ¿Dejamos que el mercado se autorregule? No será suficiente. Tenemos que replantearnos los controles y las prórrogas para volver a fomentar el alquiler a largo plazo, pero al mismo tiempo debemos intervenir en otros aspectos para garantizar una oferta abundante. Por ejemplo, un seguro público de impago que reparta entre todos el riesgo que una prórroga supone hoy en día para cada propietario. Si el arrendador sabe que va a cobrar, dejará de seleccionar a los inquilinos en función de su nómina. En Francia, el sistema público de garantía de alquiler Visale superó los dos millones de garantías este verano; nueve de cada diez inquilinos no superarían los filtros habituales. En España existe una primera versión desde diciembre de 2025, pero hay que ampliarla, reforzarla y garantizar que se aplique en todas las comunidades autónomas. Además, hay que dejar que la administración actúe como intermediaria, como en el programa vasco Bizigune. La sociedad pública Alokabide se hace cargo del piso vacío durante seis años, paga al propietario cada mes, haya o no inquilinos, y lo vuelve a alquilar a familias que pagan en función de sus ingresos. Y comprar, quizá a lo grande: un parque de alquiler público no tiene por qué esperar a que se construyan nuevas viviendas, aunque las necesite a largo plazo. ¿Por qué no consultar a los grandes inversores y averiguar quién quiere vender, qué, dónde y por qué importe? Y cuando se trate de un asunto local, desincentivar el uso de alojamientos de corta estancia, alquileres turísticos y viviendas esporádicas que compitan con la vivienda habitual. Impuestos con un objetivo, barrio por barrio, similares a los que ya han comenzado a aplicarse para la dinamización de un municipio a través del IBI. Si la cola no se mueve, asegura, media y abre más puertas de acceso, pero nada de esto funcionará. La construcción es lo que acabará provocando la cola interminable en la que hay demasiada gente esperando.
