En las principales ciudades de España hay mucho más espacio urbano. Los nuevos barrios que se están planificando, con edificios de baja altura, avenidas amplias y espacios sin urbanizar, suponen un coste de oportunidad en un contexto de escasez de vivienda marcado por una fuerte brecha entre la creación de nuevas viviendas y la disponibilidad de las mismas. Al menos esa es la opinión del Banco de España, que ante esta situación apunta a una mayor densificación de las grandes localidades como fórmula que ayude a paliar parcialmente la situación. Las ciudades y el sector inmobiliario llevan ya un tiempo hablando de ello. Y el supervisor bancario cuantifica el fenómeno en su último informe anual: ha calculado que un uso más intensivo del suelo urbanizable permitiría construir entre 500 000 y 1, 2 millones de viviendas adicionales en las seis principales áreas urbanas de España, un potencial que se concentraría principalmente en Madrid y Barcelona. Seguir leyendo
El Banco de España estima que las nuevas promociones se están proyectando con una densidad hasta 2, 5 veces menor que la de las ya construidas.
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En las principales ciudades de España hay mucho más espacio urbano. Los nuevos barrios que se están planificando, con edificios de baja altura, avenidas amplias y anchas y suelo sin urbanizar, representan un coste de oportunidad en un contexto de escasez de vivienda marcado por una fuerte brecha entre la creación de nuevas viviendas y la disponibilidad de las mismas. Al menos esa es la opinión del Banco de España, que ante esta situación apunta a una mayor densificación de las grandes localidades como fórmula que ayude a paliar parcialmente la situación. Las ciudades y el sector inmobiliario llevan ya un tiempo hablando de ello. Y el supervisor bancario cuantifica el fenómeno en su último informe anual: ha calculado que un uso más intensivo del suelo urbanizable permitiría construir entre 500 000 y 1, 2 millones de viviendas adicionales en las seis principales áreas urbanas de España, un potencial que se concentraría principalmente en Madrid y Barcelona. Tanto arquitectos como promotores inmobiliarios coinciden en que este margen de crecimiento debe interpretarse como un escenario teórico y advierten de que, sin una profunda reforma de los procesos urbanísticos y nuevas inversiones en infraestructuras y servicios públicos, la densificación apenas tendría un efecto a corto plazo sobre la crisis de acceso a la vivienda en el país. No obstante, los cálculos del organismo ayudan a cuantificar parte del potencial residencial que permanece oculto en España. El diagnóstico del organismo se basa en una comparación entre las ciudades ya construidas y los nuevos desarrollos urbanos que se encuentran en curso. Según el informe, los planes municipales prevén construir los nuevos barrios con una densidad de edificación significativamente inferior a la del suelo urbano ya urbanizado. Las zonas ya consolidadas en ciudades como Valencia, Zaragoza o Sevilla tienen una densidad aproximadamente 1, 7 veces superior a la prevista para las nuevas urbanizaciones. Esa diferencia es hasta 2, 5 veces mayor en Madrid, Barcelona o Málaga. Aumentar la densidad de estas urbanizaciones sería una alternativa que los municipios con escasez de suelo y tensión residencial podrían explorar para incrementar la oferta de vivienda. Según estas estimaciones, si las zonas proyectadas alcanzaran una densidad similar a la ya existente en el suelo consolidado, pero «de acuerdo con el gradiente de densificación» de cada ciudad, se podrían construir alrededor de medio millón de viviendas adicionales. De ellas, el 67 % se destinaría a Madrid y otro 21 % a Barcelona. Para este ejercicio, el Banco de España parte de la base de que la densidad tiende a disminuir a medida que una zona urbana se aleja del centro, por lo que asume que las zonas en desarrollo reducirían su densidad de acuerdo con ese gradiente. En un escenario teórico de densificación máxima, en el que las nuevas urbanizaciones alcanzarían los niveles medios de las zonas ya consolidadas, el potencial oscilaría entre un millón y 1, 2 millones de viviendas. Densificar, tal y como explica Susana Moreno, segunda vicepresidenta del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), consiste en aumentar el número de habitantes. Señala que esto puede lograrse de diversas formas, entre ellas «construir edificios más altos siempre que sea posible, transformar determinados usos, completar los vacíos urbanos» o aprovechar mejor las parcelas que ya están urbanizadas. No existe una fórmula única, y la densidad adecuada depende de las características de cada territorio, añade. Además, la densificación no tiene por qué suponer necesariamente un deterioro de la calidad de vida. Al contrario, Moreno sostiene que una ciudad más densa también puede ser más eficiente, ya que abre la puerta a un mejor funcionamiento de los servicios públicos, a un transporte más rentable, a que el comercio pueda ganar actividad y a reducir el consumo de suelo y recursos. En otras palabras, la concentración facilita, en principio, que las infraestructuras y los servicios atiendan a más personas en un espacio más compacto. Sin embargo, esto requiere una mayor planificación. «Si la población de un barrio aumenta, los parques, los colegios, los centros de salud y el resto de los servicios públicos también deben crecer proporcionalmente», continúa el representante de los arquitectos. El Banco de España lanza una advertencia similar y recuerda que el aumento de la densificación debe ir acompañado de una planificación y una financiación adecuadas de las infraestructuras de transporte y los equipamientos públicos. De lo contrario, el resultado podría ser un aumento de la congestión en las zonas urbanas. Los promotores inmobiliarios también muestran cierta cautela. Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Constructores de España (APCE), está de acuerdo en que la densificación podría utilizarse para aumentar la capacidad residencial, pero señala que las cifras del Banco no reflejan necesariamente una capacidad de producción inmediata. La densidad de edificación, afirma, no se establece de forma arbitraria, sino que responde al equilibrio entre vivienda, movilidad, dotación pública, espacios libres, infraestructuras y calidad urbana. Por lo tanto, no todos los proyectos de construcción potenciales pueden ni deben materializarse. Dificultades. El problema, sin embargo, surge incluso antes de que se pueda plantearse cuántas viviendas caben en un nuevo barrio, ya que el gran reto es el tiempo necesario para urbanizar el terreno y modificar la planificación. Moreno señala que «la densidad de una ciudad viene determinada por la planificación general, y en España muchos de estos planes tienen más de dos décadas de antigüedad». El portavoz de los arquitectos cita un estudio de la Comisión Nacional de Mercados y Competencia (CNMC) de 2025, según el cual la antigüedad media de estos planes es de unos 25 años. «Nuestras ciudades y nuestras necesidades de vivienda han cambiado mucho desde entonces, pero adaptar estos planes resulta extremadamente complejo». Las razones son la lentitud de los trámites, la complejidad de los procedimientos y la inseguridad jurídica. Por lo tanto, el cambio en la densidad de la urbanización no es una decisión que pueda aplicarse de forma inmediata. Moreno recuerda que la planificación urbanística puede llevar unos 10 años y que, si no se agilizan los trámites administrativos, tardaría demasiado en notarse su efecto sobre la crisis de la vivienda. La APCE coincide en que no existe un único obstáculo. La normativa establece los parámetros de construcción, alturas y densidades, y cualquier modificación requiere complejos procedimientos de revisión urbanística. A ello se suma la financiación de las infraestructuras necesarias para dar cabida a una población mayor. Por lo tanto, la patronal considera que limitarse a modificar la edificación sería insuficiente. Se necesitarían procedimientos más ágiles, una mayor coordinación entre las administraciones y seguridad jurídica a lo largo de todo el proceso. También una planificación previa de las infraestructuras y los servicios públicos que absorban el crecimiento demográfico. «Sin suelo no hay densificación», resume Vilajoana. En su opinión, esta estrategia puede formar parte de la solución, pero no sustituye a la necesidad de generar más suelo urbanizable y reducir los plazos administrativos.
