El curso universitario comienza este año con la misma presión para que los estudiantes encuentren alojamiento en un mercado de alquiler ya de por sí saturado en las grandes ciudades. La inversión privada en residencias universitarias en los últimos años tampoco ha logrado aliviar la demanda, tal y como se desprende de un estudio de Atlas Real Estate Analytics. Seguir leyendo
La demanda asciende a 677 390 estudiantes y, en la actualidad, hay proyectos en construcción para 19 505 plazas.
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El curso universitario comienza este año con la misma presión para que los estudiantes encuentren alojamiento en un mercado de alquiler ya de por sí tenso en las grandes ciudades. La inversión privada en residencias universitarias en los últimos años tampoco ha logrado aliviar la demanda, tal y como se desprende de un estudio de Atlas Real Estate Analytics. Este estudio estima que la demanda de vivienda sigue aumentando, con 677 390 estudiantes sin alojamiento, lo que supone un 3, 5 % más que el año anterior y un 14, 5 % más que en 2019. Este informe señala que actualmente hay 123 120 camas operativas identificadas en 907 residencias. El parque ha crecido un 42 % desde 2021 y el segmento residencial de nueva generación (excluidas las grandes escuelas, los centros públicos o religiosos), que es casi exclusivo de la inversión, ha más que duplicado su tamaño en cinco años. Actualmente, la proporción de estudiantes sin plaza es 5, 5 veces superior a la oferta. Parte de la presión proviene de la demanda extranjera, que ya representa el 24, 8 % de los estudiantes. En el programa Erasmus, la cifra más reciente es de 65 179 estudiantes (el 9, 6 % del total) y otros 102 998 proceden de otros países (el 15, 2 %). Desde Atlas se explica que la universidad privada actúa como principal motor de esta internacionalización. Con un 18, 5 % de la matrícula presencial, genera el 47 % de toda la demanda internacional del país y presenta una intensidad de 18, 5 estudiantes internacionales por cada 100 matriculados, frente a los 4, 7 de la universidad pública. El caso más extremo es el de la IE University, con 84 estudiantes internacionales por cada 100 matriculados y una tasa de desplazamiento del 94 %. La inversión. La inversión en nuevas viviendas, por el momento, parece ser baja. Según las estimaciones de Atlas, actualmente hay más de 90 proyectos con una capacidad de 19 505 camas, lo que reducirá la tasa a 4, 75 veces para 2029. No obstante, desde la consultora se observa que esta cartera de proyectos en construcción es la de menor volumen de los últimos años. Por operadores, el mayor volumen actual en fase de creación corresponde a la marca Lemonade (1 075 camas), seguida de Amro, Ull, Be Live y Aparto. Belén Trincado Aznar. No debería pasar desapercibido que el mercado ha crecido con fuerza: el parque de camas ha aumentado un 41, 6 % desde 2021. El incremento de plazas, aunque todavía insuficiente, se debe principalmente a la apuesta realizada en los últimos años por diferentes operadores y grandes inversores para ampliar el parque construido. Para 2026, las estimaciones indican que se entregarán 21 nuevas residencias, con capacidad para 5. 600 camas, concentradas principalmente en Madrid, Zaragoza y Barcelona, lo que supone uno de los mayores volúmenes anuales registrados. En cuanto a las inversiones en adquisiciones de marcas ya operativas, Atlas señala que 2025 se cerró como el año récord de la serie, con 1 755 millones de euros identificados en 11 operaciones y 10 232 camas. Entre enero y julio de 2026 se registraron seis operaciones más y 6 264 camas. En total, el 20, 5 % del parque operativo español ha cambiado de manos desde 2023. En los últimos años, los grandes inversores han entrado tanto para adquirir empresas residenciales ya en funcionamiento como para construir nuevos activos. La marca RESA, ahora propiedad del fondo de pensiones neerlandés PGGM, es el mayor operador del país con más de 11 000 camas. Tras esta firma, aparece MiCampus, con 8. 800 camas, una empresa lanzada por el director de Stoneshield, fundada por Juan Pepa y Felipe Morenés, con capital de UBS para esta iniciativa. También destaca Livensa, con 6. 000 camas, una plataforma que cambió de manos el año pasado, pasando del gestor canadiense Brookfield y el fondo de pensiones canadiense CPGDP, por 1. 2 mil millones, lo que supuso la confirmación de que el capital más conservador —a largo plazo— está interesado en estos activos del mercado español. Además, CPPB tiene otro nombre, llamado Nido. La gestora española Azora también ha encontrado un aliado en el capital institucional: el fondo soberano de Singapur, GIC. Se crearon con la cartera de EQT de forma conjunta. Actualmente, su marca Stephouse cuenta con 3. 700 plazas. Otras grandes empresas internacionales que se han interesado por este sector son Hines, que está expandiendo su marca Aparto, o Greystar con Canvas. Recientemente, la gestora estadounidense Nuveen también ha invertido este mes de junio en la cartera de Bravo Student. El informe de Atlas señala que el capital ha respondido y ha cambiado de naturaleza: los fondos de pensiones, el capital soberano y las plataformas paneuropeas han sustituido al capital de valor añadido del último lustro. «El alojamiento universitario ha dejado de ser un nicho para convertirse en una clase de activos consolidada, con el respaldo estable del capital institucional», afirma Alejandro Bermúdez, director ejecutivo de Atlas Real Estate Analytics. «Pero la brecha entre las plazas disponibles y los estudiantes sigue siendo estructural y no se resuelve solo con la inversión, sino allí donde hay suelo disponible y plazos administrativos razonables». Frenos abiertos. El informe de Atlas señala que siguen abiertos dos frentes en el sector: una delimitación cada vez menos clara del «flex living» y un debate normativo incipiente en las principales ciudades: «El debate sobre la vivienda en las grandes ciudades españolas comienza a alcanzar al alojamiento estudiantil, tanto en el ámbito urbanístico como en el de la concesión de licencias». Es el principal riesgo no financiero del sector de tres años, especialmente en ciudades que se ven notoriamente afectadas por la demanda, como Segovia, ciudad en la que tiene su sede la IE University. También se explica que cada vez son más los alojamientos diseñados para atender a los estudiantes durante el curso y para estancias de media temporada en verano. Esta hibridación entre residencia y «flex living» (viviendas de alquiler de media temporada sujetas a la normativa de vivienda) mejora la rentabilidad anual del activo, pero complica la comparabilidad de las series de mercado y la propia definición del sector desde un punto de vista comercial. «Con la cartera de proyectos en su nivel mínimo y la entrega en su máximo, el factor limitante ya no es el capital, sino la generación de producto. Esperamos más competencia por el suelo urbano, más reconversión de activos obsoletos y más operaciones en fase de proyecto», señala el documento.
