La curva que traza el aumento del precio de la vivienda en España durante la última década se asemeja más a una larga subida que a una montaña rusa. Las estadísticas dejan poco margen para la duda: según el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) del INE, desde principios de 2014 las viviendas se han revalorizado de forma ininterrumpida durante 48 trimestres consecutivos, tomando como referencia la variación anual. Desde entonces, el indicador se ha mantenido siempre en terreno positivo, a pesar de los ciclos económicos, los cambios en los tipos de interés y los episodios de incertidumbre. El resultado es una racha de 12 años de revalorizaciones continuas que ha transformado el mercado residencial español. Durante este periodo, el precio de la vivienda se ha mantenido elevado en gran parte del país, lo que ha provocado que el índice se haya más que duplicado. En otras palabras, las viviendas ya valen más del doble que en el momento en que tocaron fondo durante la Gran Recesión. Seguir leyendo
Las cifras registran 48 trimestres de subida desde que tocaron fondo en 2014 y han superado el máximo de la burbuja en 16 comunidades autónomas
Fuente: MRSS-S News
El aumento del precio de la vivienda en España durante los últimos diez años se asemeja más a una larga subida que a una montaña rusa, según la curva. Las estadísticas dejan poco margen para la duda: según el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) del INE, desde principios de 2014 las viviendas se han revalorizado de forma ininterrumpida durante 48 trimestres consecutivos, tomando como referencia la variación anual. Desde entonces, el indicador se ha mantenido siempre en terreno positivo, a pesar de los ciclos económicos, los cambios en los tipos de interés y los episodios de incertidumbre. El resultado es una racha de 12 años de revalorizaciones continuas que ha transformado el mercado residencial español. Durante este periodo, el precio de la vivienda se ha mantenido elevado en gran parte del país, lo que ha provocado que el índice se haya multiplicado por más de dos. En otras palabras, las viviendas ya valen más del doble que en el momento en que tocaron fondo durante la Gran Recesión. Aunque en los últimos tiempos los precios han alcanzado niveles históricos en muchas comunidades autónomas, la evolución no ha sido la misma en todo el territorio. Desde la última caída que sufrió el mercado inmobiliario en el primer trimestre de 2014, todos los territorios, excepto Navarra, han recuperado el valor perdido entre el pico de la burbuja de principios de siglo y su estallido. Pero en algunas la recuperación ha sido especialmente intensa. Madrid es el caso más extremo entre las grandes comunidades autónomas: el índice de precios ya es 2, 3 veces superior al de principios de 2014. También se ha duplicado su valor en las Islas Baleares (2, 26 veces), Cataluña (2, 13) y Andalucía (2, 03). En el extremo opuesto se sitúan Extremadura (1, 52 veces), Castilla-La Mancha (1, 57) o Navarra (1, 73), donde la revalorización ha sido más moderada, aunque esto no impide que las viviendas sean también más caras que nunca, según las series estadísticas del INE. La Comunidad Foral, sin embargo, es una excepción, ya que los precios son ahora más altos que en 2014, pero sigue siendo la única comunidad que aún no ha recuperado por completo las pérdidas registradas tras el estallido de la burbuja. La explicación hay que buscarla en una larga década de subidas casi ininterrumpidas que se han acelerado en los últimos años. Tras un comienzo tímido entre 2014 y 2016, comunidades como Madrid, Cataluña o Baleares comenzaron a registrar avances anuales sostenidos de entre el 6 % y el 12 %, impulsados por la recuperación económica y el repunte de la demanda. A partir de 2024, el ritmo se aceleró aún más, lo que llevó a Andalucía a cerrar ese año con un incremento anual del 13, 4 %, a Madrid, del 10, 3 %, a Valencia, del 12, 2 %, y a Murcia, del 11, 7 %. Muchas regiones han registrado aumentos encadenados de dos dígitos, por encima del 10 %, en 2025 y a principios de 2026, consolidando una subida que ha hecho que varias de ellas dupliquen el valor que tenían en los diez años anteriores. Para Ignacio Ezquiaga, economista y experto en el sector inmobiliario, la actual escalada de precios no puede entenderse como un fenómeno independiente del que se vivió durante la burbuja inmobiliaria. «Están muy relacionados», afirma. En su opinión, la corrección que siguió al estallido de la crisis financiera fue insuficiente para que el mercado volviera a una evolución más vinculada a la capacidad económica de los hogares. «Fue una ocasión perdida para volver a una trayectoria más normal de los precios de la vivienda», advierte. Ezquiaga también señala una creciente desconexión entre el mercado residencial y la renta media. «Puede que en el mercado actual sigan estando presentes las rentas altas, pero todos los demás se han quedado en el camino», explica. En su opinión, el mercado se ha orientado cada vez más hacia los compradores con mayor capacidad de compra, mientras que el acceso a la vivienda se complica para una parte cada vez mayor de la población. «Ahora nadie puede comprar una vivienda y casi ya nadie puede alquilarla», afirma el experto, quien considera difícil que esa dinámica pueda mantenerse indefinidamente sin provocar tensiones económicas y sociales. Por su parte, Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (Apei), añade que la intensa escalada de precios está complicando incluso la labor de tasación de los inmuebles, ya que los propietarios tienen expectativas cada vez más altas. «Vienen con unos precios en mente; les propones otro y siguen pidiendo más, porque creen que sus viviendas valen mucho más», explica por teléfono. Martínez cree además que la tendencia seguirá al alza mientras persista el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Y hay que recordar que se construyen unas 100 000 viviendas al año, cuando algunas estimaciones apuntan a que se necesitarían el doble, una escasez que seguirá impulsando los precios al alza. Pau A. Montserrat, catedrático de Economía Financiera de la Universidad de las Islas Baleares (UIB), reconoce el fuerte incremento de los precios de la vivienda en la última década, aunque matiza que su relevancia depende del perfil del comprador. «Si compras tu vivienda para vivir en ella, las estadísticas de precios no tienen por qué preocuparte demasiado», afirma, considerando que la decisión debe analizarse, siempre que se pueda pagar, con horizontes de «40, 50 o 60 años». En su opinión, la vivienda habitual tiene un «valor de uso» que trasciende su coste y, por lo tanto, su compra puede seguir siendo razonable incluso en épocas de precios elevados. Diferente es el caso de quienes adquieren una segunda vivienda o una casa para alquilarla: en tales casos, advierte, el momento del ciclo inmobiliario cobra una importancia decisiva. Para Montserrat, el origen del problema es una «crisis de oferta estructural». Por ello, rechaza las medidas destinadas a contener artificialmente los precios y aboga por actuar sobre el desequilibrio estructural del mercado. «El precio es información, un termómetro que refleja la falta de viviendas disponibles», afirma. Desde su punto de vista, la solución pasa por aumentar la oferta residencial, fomentar la construcción de más viviendas, promover ofertas adaptadas a las nuevas necesidades de vivienda y proporcionar mayor seguridad jurídica tanto a los promotores como a los propietarios. Trabajadores en la construcción de un edificio de viviendas en Sevilla. COVENANT. El profesor también aboga por unas normas más estables para quienes invierten en vivienda, así como por agilizar los procesos urbanísticos y acortar la duración de los retrasos en la concesión de licencias. Solo así será posible reducir el déficit de vivienda acumulado y aliviar gradualmente la presión sobre los precios. Una necesidad que comparten cada vez más expertos en un mercado en el que la escasez de oferta se ha convertido, para muchos, en la principal explicación de las tensiones actuales. Por el momento, los datos no apuntan en esa dirección. Según el último informe de Tinsa, la mayor tasadora del país, el precio medio de la vivienda se aceleró aún más en julio, con un incremento interanual del 15, 5 %, ya un 1, 8 % por encima de los máximos registrados durante la burbuja. El avance es aún más intenso en las áreas metropolitanas (17, 9 %), la capital y las grandes ciudades (17, 3 %) y la costa mediterránea (16, 9 %), mientras que las Islas Baleares y las Islas Canarias registran un aumento del 11, 2 % y el resto de municipios, del 10, 1 %. Tras doce años de revalorizaciones casi ininterrumpidas, el mercado residencial español sigue avanzando sin encontrar resistencia alguna. Con una oferta que dista mucho de cubrir la demanda y unos precios que ya superan los máximos de la burbuja en gran parte del país, la gran incógnita ya no es cuánto han subido los precios de la vivienda, sino cuánto tiempo más podrán seguir haciéndolo. Envíenos un correo electrónico a home@elpais. es si tiene alguna pregunta, sugerencia o simplemente desea explicarnos su caso. Los datos que facilites serán tratados por EDICIONES EL PAÍS, S. L. U. (C/ Miguel Yuste, 40, 28037-Madrid), con el fin de gestionar tus dudas y/o testimonios y elaborar contenidos informativos. A través de la dirección dpo@prisa. com, puede acreditar su identidad y demostrar su derecho a ejercer sus derechos reconocidos en materia de protección de datos. Para más información, consulta la Política de privacidad.
