La Comisión Europea ha puesto en marcha un marco normativo para amparar a los Estados miembros afectados por la crisis de la vivienda. Su propuesta, anunciada la semana pasada, permite establecer límites «proporcionales» y «temporales» a los alquileres de corta duración. El objetivo del texto —que pretende establecer únicamente unos pocos requisitos mínimos— no es prohibir, sino contener el avance de este tipo de alquileres (especialmente los turísticos) comercializados a través de plataformas digitales como Airbnb o Booking en lugares con problemas de acceso a la vivienda. Sin embargo, los efectos que estas restricciones están teniendo allí donde ya están en vigor, tanto a nivel comunitario como nacional, no son homogéneos, y España es prueba de ello: mientras que en las Islas Baleares el número de apartamentos turísticos ha aumentado en un 25 % en los últimos tres años, en la Comunidad Valenciana su volumen se ha reducido en un 12 % desde 2024. Seguir leyendo
Bruselas quiere adoptar un reglamento comunitario que establezca límites a esta fórmula. Las restricciones ya aplicadas han reducido la oferta en algunos destinos y han aumentado la vivienda en otros
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La Comisión Europea ha puesto en marcha un marco normativo para amparar a los Estados miembros afectados por la crisis de la vivienda. Su propuesta, anunciada la semana pasada, permite establecer límites «proporcionales» y «temporales» a los alquileres de corta duración. El objetivo del texto —que pretende definir únicamente unos pocos mínimos— no es prohibir, sino contener el avance de este tipo de alquileres (especialmente los turísticos) comercializados a través de plataformas digitales como Airbnb o Booking en lugares con problemas de acceso a la vivienda. Sin embargo, los efectos que estas restricciones están teniendo allí donde ya están en vigor, tanto a nivel comunitario como nacional, no son homogéneos, y España es prueba de ello: mientras que en las Islas Baleares el número de apartamentos turísticos ha aumentado en un 25 % en los últimos tres años, en la Comunidad Valenciana su volumen se ha reducido en un 12 % desde 2024. En los últimos años, Cataluña, las Islas Baleares, las Islas Canarias, la Comunidad Valenciana y el País Vasco han impulsado medidas para restringir o controlar el crecimiento del alquiler turístico. De todos los territorios, Cataluña es el que ha impuesto más restricciones. Entre ellas, la Generalitat aprobó hace tres años un decreto que exige una autorización urbanística previa para poder explotar alojamientos turísticos en 262 municipios que identificó como problemáticos para el acceso a la vivienda o con una alta concentración de este tipo de alojamientos. Este marco, a su vez, permite un máximo de 10 viviendas turísticas por cada 100 habitantes y concede licencias por un plazo predeterminado de cinco años, que posteriormente son renovables. ¿Y qué efectos han tenido? Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), actualmente hay unos 15 000 apartamentos turísticos en Cataluña, de los cuales 10 000 se concentran en Barcelona, y que el Ayuntamiento quiere cerrar en 2028. Sin embargo, durante el tiempo que han estado en vigor las restricciones —entre enero de 2023 y julio de 2026 (último mes analizado por el INE)—, el número de apartamentos turísticos en Cataluña no solo no se ha reducido, sino que se ha triplicado: de 5. 400 a 15. 200 (+182, 4 %). En cuanto al número de plazas ofrecidas, estas han crecido aún más: de 21 700 a 68 700 (+216 %). «No existe ninguna relación entre los alojamientos turísticos y la crisis de la vivienda en Barcelona», afirma Marián Muro, director general de la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona (Apartur). El coste medio de una vivienda ha aumentado un 70 % durante el mismo periodo, y las licencias de viviendas turísticas han estado restringidas durante 12 años. «Las restricciones vigentes desde 2014 no han tenido ningún efecto en el mercado inmobiliario», subraya, al tiempo que señala que el nuevo marco europeo no tendrá repercusión alguna en la oferta ni en el precio de la vivienda. Muro cree que solo una parte residual de los propietarios optará por el alquiler a largo plazo como vía segura. «En una encuesta reciente realizada entre nuestros socios, solo el 3 % optó por esta modalidad debido a la actual inseguridad jurídica, y la gran mayoría se decantó por el alquiler de temporada». Abuso ciudadano. El auge del alquiler turístico en Cataluña ni siquiera se acerca al que se ha vivido en las Islas Baleares en este momento. Tras multiplicarse por 25 el número total (de algo más de 800 a más de 21 100), el crecimiento de los apartamentos en estas islas se ha incrementado en más del 2 400 %. La concordia de los vecinos ante esta expansión quedó patente durante las manifestaciones masivas de julio y agosto, hartos de que la masificación turística restringiera el acceso a las viviendas del barrio. En consonancia con este malestar, el Ayuntamiento de Palma, liderado por Jaime Martínez (PP), ha recurrido a la prohibición de conceder nuevas licencias que amplíen las 639 actualmente aprobadas en la ciudad y, a nivel superior, la comunidad ha establecido un sistema de límites máximos de plazas turísticas, ha prohibido la creación de nuevas plazas en viviendas plurifamiliares y ha limitado el crecimiento de la oferta mediante intercambios y traspasos de plazas. Además, también ha endurecido las sanciones contra la oferta ilegal y las plataformas que comercializan alojamientos no autorizados. En este caso, durante el año que han estado en vigor estas medidas restrictivas, el número de apartamentos turísticos se ha reducido en un 4, 9 %, con una salida de 1 000 pisos, mientras que las plazas se han reducido en un 2, 6 % (unas 1 700). Otro territorio saturado que ha intentado corregir las desviaciones del mercado del alquiler es la Comunidad Valenciana, que en 2024 reformó toda su normativa sobre alojamientos turísticos y estableció una definición más estricta del alquiler turístico, limitándolo a estancias de hasta diez días por inquilino para diferenciarlo de otros alquileres temporales. En este momento, desde que se aprobaron las reformas en agosto, los apartamentos se han reducido en un 12 % y las plazas en un 14 %. Sin embargo, sigue siendo la tercera región con mayor número de plazas en este tipo de alojamiento. «Limitar el alquiler de corta estancia solo contribuirá a aumentar la oferta residencial si las viviendas afectadas tienen capacidad real y voluntad de incorporarse a ese mercado», afirma Silvia Blasco, presidenta de APTUR, la asociación que agrupa a propietarios, gestores y asociaciones de alojamientos turísticos de la Comunidad Valenciana. «Eliminar el alquiler de corta duración no es lo mismo que crear viviendas. La eficacia de la regulación debería medirse por las viviendas que realmente se incorporan al mercado residencial y por si realmente mejora la asequibilidad», añade. En las Islas Canarias, donde el volumen de apartamentos turísticos duplica al de las Islas Baleares, la evolución del alquiler ha sido diferente. En los últimos tres años, la cantidad de viviendas de este tipo se ha estancado en torno a las 41 000, y desde diciembre de 2025 está en vigor una nueva ley que da prioridad al uso residencial frente al turístico, lo que permite limitar o suspender nuevas autorizaciones en zonas con problemas de acceso a la vivienda, restringe el establecimiento de alojamientos turísticos en determinadas zonas residenciales y dota a las administraciones de más herramientas para regular la actividad en función de la presión que ejerce sobre el mercado de la vivienda. La Comunidad de Madrid también ha introducido cambios en su normativa, prohibiendo esta actividad en viviendas protegidas, por ejemplo, aunque la mayoría de los cambios se han centrado en definir estándares de servicio más que en limitarla. A pesar de ello, tanto el Gobierno autónomo como el Ayuntamiento de Madrid han enviado mensajes recurrentes en contra de la intervención en el mercado de la vivienda, lo que ofrece pocas garantías de que la normativa europea pueda modificarse en la práctica. Sin embargo, según la Unión de Inquilinos de Madrid, consideran que la propuesta de la Comisión para simplificar la regulación de los alquileres turísticos «llega tarde y es bastante insuficiente». Uno de sus portavoces, Pablo Pérez, afirma que Bruselas sigue tratando el fenómeno como una cuestión «temporal» cuando se enfrenta a un problema «estructural» de expulsión de los vecinos y turismo. En su opinión, las restricciones parciales son difíciles de controlar y generan burocracia, mientras que, en un contexto de emergencia de la vivienda, la prioridad debería ser restringir este uso de la vivienda para garantizar que las viviendas se destinen a vivir. En el País Vasco, el Gobierno autónomo también ha puesto el punto de mira en la revisión de la legislación turística y ha planteado la posibilidad de prohibir nuevas autorizaciones en zonas saturadas, además de en viviendas protegidas y en determinados terrenos, aunque la representatividad de la oferta de alquiler turístico es menor en esta comunidad que en otras. Según las cifras del INE, hay algo más de 2 200 pisos (la novena cifra más elevada) repartidos por todo el territorio, aunque el número total ha aumentado un 32 % en los últimos tres años. Expansión global. La crisis de la vivienda es un mal que afecta a todo el continente europeo y ante el que también han reaccionado diferentes ciudades. La ciudad de Ámsterdam ha sido una de las más activas. Entre las medidas adoptadas se encuentra el establecimiento de un límite de 30 días para alquilar una vivienda habitual a turistas, que entró en vigor en 2019, hasta que en 2025 se redujo a 15 días en algunas zonas de la ciudad. Según el Ayuntamiento, desde que entró en vigor la limitación general, el número de viviendas anunciadas en Airbnb se redujo en un 58 %. En respuesta, desde la empresa con sede en San Francisco (EE. UU. ) justificaron que, a pesar de este descenso, los precios de los alquileres a largo plazo habían aumentado un 34 % en ese periodo. En París, la normativa sobre alquileres turísticos también recurre a la misma estrategia de limitación temporal de estos alojamientos, solo que en este caso el máximo es de 90 días al año. Al haberse aprobado hace apenas un año, todavía no hay estudios que muestren su impacto en el mercado; sin embargo, el Ayuntamiento destaca que la oferta sigue siendo muy elevada: en octubre de 2025 todavía había unas 48 300 viviendas completas anunciadas en Airbnb y unos 82 000 anuncios en total. Lisboa, una de las capitales europeas en las que el turismo ha expulsado a sus habitantes del centro de la ciudad, adoptó en 2019 una moratoria sobre las nuevas licencias y estableció zonas en las que estas se limitaban de forma estricta. Sin embargo, varios estudios realizados desde entonces indican que los precios de venta y alquiler siguieron creciendo a pesar de las restricciones y que, por lo tanto, el alojamiento turístico no es la principal causa de la escasez de viviendas, sino los problemas estructurales de oferta. Si tienes preguntas, sugerencias o simplemente quieres contarnos tu caso, puedes enviarnos un correo electrónico a home@elpais. es. . Los datos que facilites serán tratados por EDICIONES EL PAÍS, S. L. U. (C/ Miguel Yuste, 40, 28037-Madrid), con el fin de gestionar tus dudas y/o testimonios y elaborar contenidos informativos. 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